Var uppmärksam på om upplåtelsehandlingen är rätt utformad!

1. Bakgrund

I Hovrättens för Västra Sverige dom 2014-06-13, mål nr T 3080-13, prövades giltigheten av en bostadsrättsupplåtelse. Det aktuella upplåtelseavtalet saknade uppgifter om insats men till detsamma fanns såsom bilagor bl.a. ett depositionsavtal och en objektbeskrivning som parterna har tagit del av och godkänt genom att signera. I upplåtelseavtalet fanns även en uppgift om att köparen - i god tid före köpet - separat erhållit och tagit del av och var införstådd med köparinformation, årsredovisning 2009 och budget 2010 samt planritning över lägenheten. Föreningen gjorde gällande att upplåtelseavtalet uppfyllde formföreskrifterna medan den presumtive bostadsrättshavaren hävdade det motsatta och ville ha tillbaka sina pengar. Som så ofta är fallet kan man hitta flera svar redan genom att studera lagen, i detta fall bostadsrättslagen (1991:614), ”BRL”.

2. Bostadsrättslagen

I 4 kap. 5 § BRL föreskrivs att upplåtelse av bostadsrätt ska ske skriftligen och att det i upplåtelsehandlingen ska anges bl.a. de belopp som ska betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift. Av 4 kap. 7 § samma lag framgår att en upplåtelse som skett i strid med nämnda formkrav är ogiltig. Föreningen menade primärt att tolkningen av bestämmelserna var att skriftligheten var det avgörande och i övrigt att de uppgifter som fanns var tillräckliga. Innebörden av de redovisade bestämmelserna är att kravet på skriftlig upplåtelse inte enbart avser kravet på att upplåtelse ska ske genom avtal i skriftlig form utan även att de i 4 kap. 5 § bostadsrättslagen föreskrivna uppgifterna ska finnas med i upplåtelsehandlingen. Med andra ord är formkravet för en giltig upplåtelse betydligt mer omfattande än blott ett krav på skriftlighet. Eftersom upplåtelseavtalet inte innehöll bl.a. uppgifter om insats förelåg en brist vad gäller formkravet och upplåtelsen ansågs ogiltig.

3. Avslutande kommentar

En upplåtelse som skett i strid med formkraven är ogiltig vilket såväl tingsrätt som hovrätt konstaterade och den senare hänvisade till omfattande doktrin (jfr prop. 1971:12, s. 40 och 79, Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., 2013, s. 279 och Victorin & Flodin, Bostadsrätt med en översikt över kooperativ hyresrätt, 3 uppl., 2011, s. 102 f.). Formkraven är i likhet med vad som gäller för fast egendom stränga men också tydliga och ytterst en fråga om säkerhet och skydd för inblandade parter. I det här fallet ligger det nära till hands att utgå från att det var föreningen som utformade upplåtelseavtalet och i den mån den anlitat rådgivare härför är det inte alltför långsökt att tänka sig en skadeståndsrättslig fortsättning i den delen.

Claude Zacharias