Since 1949
Svea hovrätts dom 2014-12-16, mål nr T 11761-13
Claude D Zacharias
Vad kännetecknar ett lokalhyresavtal?
1. Bakgrund
1.1 ”Facilitetsbolaget”, driver sjukvårdsverksamhet i lokaler i Stockholm. Sjukvården utövas av läkare genom egna bolag, ”Läkarbolagen”. Dessa har ingått muntliga avtal med Facilitetsbolaget om att bedriva verksamhet i lokalerna. Läkarbolagen betalar en del av sin omsättning till Facilitetsbolaget. Läkarbolagen i målet hävdade att avtalen medförde att regelverket i 12 kap. jordabalken varit tillämpligt, något som Facilitetsbolaget bestred. Tvisten uppkom efter det att Facilitetsbolaget sagt upp Läkarbolagen. Utredningen i målet visade att Facilitetsbolaget utöver att tillhandahålla mottagnings- och behandlingsrum, operationssal, väntrum, matsal, mötesutrymmen, omklädningsrum och sanitetsutrymmen, även erbjöd telefonpassning, tidsbokning, patientsamtal, journal- och remisshantering, sekreterartjänster, ett gemensamt journalsystem, arkivering, medicinsk utrustning, läkemedelsförråd, data- och telefonitjänster samt vid behov biträde av sjuksköterskor. Facilitetsbolaget fakturerade även en del av Läkarbolagens patienter. Patienterna betalade för sina läkarbesök i Facilitetsbolagets kassa och avgifterna avräknades mot Läkarbolagens månatliga inbetalningar till Facilitetsbolaget. Fakturering av patienter som uteblivit från bokade läkartider hanterades också av Facilitetsbolaget. Därtill svarade Facilitetsbolaget för en del andra obligatoriska moment i verksamheten såsom patientsäkerhetsredogörelser och besöksstatistik. Läkarnas arbetsscheman fastställdes slutligt av Facilitetsbolaget och det förekom gemensamma planerings- och personalmöten. Kliniken marknadsfördes som en enhet och de vid kliniken verksamma läkarna marknadsfördes som Facilitetsbolagets läkare. Rummen var inte fast fördelade på så vis att ett visst rum alltid tillhörde en viss läkare utan betraktades som gemensamma.
2. Den rättsliga prövningen
2.1 Domstolarna konstaterade att den helt dominerande frågan vid avtalsslutet mellan parterna varit vilken ersättning Läkarbolagen skulle betala till Facilitetsbolaget vilkets motprestation – underförstådd – var att låta Läkarbolagen bedriva läkarverksamhet i fastigheten i fråga med tillgång till den service som redovisats inledningsvis.
2.2 Hyresavtalets rättsliga innebörd var en central fråga för domstolarnas prövning. Tingsrätten – vilkens dom hovrätten fastställde – uttalade:
När det därefter gäller frågan om hur de ingångna avtalen rättsligt sett ska kvalificeras konstaterar tingsrätten till att börja med att det som utmärker ett hyresavtal är att det avser en bestämd area som hyresgästen disponerar med uteslutande av annan (se bl.a. Holmqvist/Thomssons kommentar till hyreslagen, 9 uppl., s. 5). Det måste vara fråga om s.k. helnyttjanderätter för att hyreslagen ska gälla. Detta innebär att endast en befogenhet att i visst hänseende begagna en fastighet inte konstituerar en hyresrätt (Skorup/Underskog, Hyreslagarna, 8 uppl., s. 12 och Westerlinds kommentar till 7 kap. jordabalken, s. 18). Högsta domstolen uttalade i rättsfallet NJA 2001 s. 10 att det förhållandet att lokalerna i det fallet inte var klart lokaliserade starkt talade emot att avtalet skulle anses som ett hyresavtal. En liknande bedömning gjorde Svea hovrätt i en dom den 29 oktober 1999 i mål nr T 951-98. Målet gällde nyttjande av en frisörlokal för rörelseändamål tillsammans med förstahandshyresgästen mot omsättningsbaserad ersättning.”… 389). … Storleken på den ersättning som [Läkarbolagen] betalat till [Facilitetsbolaget] har vidare varit sådan att den rimligen endast till en mindre del kan ha avsett tillgång till mottagningsrum. Ersättningen har också utgått i form av ett procenttal i förhållande till bolagens intäkter och har närmast haft karaktären av vinstreglering mellan bolagen. Genom utredningen har vidare framkommit att verksamheten i [Facilitetsbolagets] lokaler bedrivs under [Facilitetsbolagets] varumärke och som en sammanhållen klinik. Någon egen marknadsföring av [Läkarbolagen] … har inte förekommit och det kan därvid framhållas att de namnskyltar som funnits på dörrarna till mottagningsrummen har enbart angett respektive läkares namn. [Läkarbolagens] verksamheter i lokalerna har också varit kopplade till [Facilitetsbolagets] verksamhet genom lokalernas likartade utformning och integrerade placering i kliniken. Det har heller inte framkommit annat än att [Läkarbolagen] deltagit med ansvar för verksamheten på kliniken genom sitt arbete inom respektive specialområde, dvs. ortopedi och plastikkirurgi. Inget i målet visar att bolagen inte skulle ha varit engagerade i driften av kliniken och dess gemensamma ändamål. [Läkarbolagens] verksamheter har således inte varit självständiga i förhållande till upplåtarens, [Facilitetsbolagets], verksamhet. En rimlig utgångspunkt är att sådana fall bör placeras utanför 12 kap. jordabalken.
2.3 Tingsrätten hänvisade även till NJA 1971 s. 129. I avgörandet ansåg Högsta domstolen att även om avtal innehåller moment av lokalupplåtelse, ska dessa under vissa förutsättningar ändå ses som annat än hyresavtal. De situationer som avsågs var de där lokalupplåtelsen endast ingick som ett underordnat moment i avtalet eller omständigheterna avvek i sådan utsträckning från vad som förekommer vid hyra att avtalet inte rimligen borde hänföras till hyreslagstiftningen. Med hänvisning till avgörandet konstaterades att den verksamhet som Läkarbolagen i allt väsentligt handlade om en intellektuell verksamhet som inte krävde några stora lokaler (jfr NJA 1971 s. 129 och NJA 1978 s. 389 där det handlade om matserveringar).
3. Kommentar:
3.1 Utöver den närmast självklara slutsatsen att muntliga avtal generellt är en styggelse som allt för ofta leder till kostsamma tvister, är det intressant att uppmärksamma att för att en hyresrätt alls ska föreligga, måste det handla om en ”helnyttjanderätt”. Därmed avses en bestämd area som hyresgästen exklusivt disponerar med uteslutande av annan. Att allmänt få begagna olika delar i en fastighet utan närmare platsangivelse eller exklusivt – som i avgörandet ovan – torde inte konstituera ett hyresavtal i lagens mening”
3.2 Domstolarnas syn på ersättningen är dock något oklar eftersom omsättningsbaserade hyror ingalunda utgör en ovanlig del av villkoren t.ex. beträffande lokaler i centrumfastigheter. Möjligen menade domstolarna att en viss mini hyra borde utgå för att inte riskera ett närmade till den situationen att lokalupplåtelsen blir ett underordnat moment.
3.3 När man således ingår ett avtal om att få bedriva sin verksamhet i någon annans fastighet, är det viktigt att ha tydliga avtal. Avtalen bör ange att det är fråga om ett hyresavtal. Vidare bör framgå vad det är för något som hyrs; en lokal med specifik platsangivelse och nyttjanderätten bör vara exklusiv.
3.4 Ett lokalhyresavtal är allt som oftast vara utformat som Fastighetsägarnas standardavtal. Emellertid har vi på advokatbyrån vid ett flertal tillfällen haft anledning att i särskild bilaga till grundavtalet, precisera olika förutsättningar för hyresförhållandet. Det kan t.ex. handla om att begränsa hyresgästens möjligheter att överlåta verksamheten och lokalen på tredje person eller miljöfrågor. Näringsidkare har all anledning att omdömesgillt granska sina hyresavtal – faktiska eller uppgivna sådana – innan desamma skrivs under.