Since 1949
Claude D Zacharias
1. Inledning
1.1 Högsta domstolen har nyligen, den 17 december 2015, avgjort ett mål om mäklarprovision, mål nr T 6412-13. Målet handlade om en kommersiell förmedling men Högsta domstolen tillämpade avtalsrättsliga principer på själva frågan om ett uppdragsavtal träffats eller inte, och gjorde därvid samma bedömning som tingsrätt och hovrätt, d.v.s. att ett uppdragsavtal förelåg varvid domstolen hänvisade till ett tidigare avgörande, NJA 2010 s. 58.
1.2 Högsta domstolen konstaterade också, i enlighet med sin tidigare praxis, att oaktat det var fråga om en kommersiell förmedling vilken inte omfattande gällande fastighetsmäklarlagen, så kunde man tillämpa mäklarrättsliga principer på frågan i målet; huruvida mäklarföretaget var berättigad till provision eller inte. ”Dessa principer, som till stor del utvecklats genom rättspraxis, har även utgjort grunden för reglerna om mäklares provisionsrätt i såväl nuvarande fastighetsmäklarlag som i tidigare lagar (se numera 23 § fastighetsmäklarlagen, 2011:666; jfr prop. 1983/84:16 s. 45 f.)”, skriver Högsta domstolen.
2. Bakgrund
2.1 Upprinnelsen till tvisten är att ett fastighetsbolag önskade avyttra sitt fastighetsbestånd. Domstolarna fann att ett muntligt uppdragsavtal, utan ensamrätt, träffats mellan fastighetsbolaget och mäklarföretaget. En spekulant anvisades men det bud som lämnades accepterades inte av fastighetsbolaget.
2.2 Sedermera förvärvades fastighetsbolaget av nya ägare som i sin tur upphandlade förmedlingen av fastighetsbeståndet och träffade ett exklusivitetsavtal med ett annat mäklarbolag. I denna andra förmedlingsomgång, ombads spekulanterna att lämna tre bud, varav ett omfattade förvärv av samtliga fastigheter och övriga två ett visst antal fastigheter. Bland spekulanterna återfanns den första köparspekulanten som i enlighet med förfrågningsunderlaget lämnade tre olika bud.
2.3 Sedermera överläts också ett visst antal av fastigheterna till just den från början ratade köparspekulanten som anvisats av det första mäklarföretaget. Mäklaren i det första mäklarföretaget framställde då krav på provision.
3. Den rättsliga bedömningen
3.1 Högsta domstolen redogör för vilka förutsättningar som gäller för att rätt till provision ska föreligga. I korthet handlar det om:
- Det måste ha träffats ett uppdragsavtal.
- Mäklaren (mäklarföretaget i detta fall) måste ha anvisat säljaren en köparspekulant.
- Ett bindande köpeavtal måste ha träffats mellan säljaren och den anvisade köparen.
- Ett orsakssamband måste föreligga mellan mäklarens arbete och det ingångna köpeavtalet.
3.2. Såsom Högsta domstolen framhåller presumeras orsakssamband föreligga när endast en mäklare har medverkat vid överlåtelseavtalet (hädanefter enmäklarfallet). Motsvarande presumtion föreligger också när uppdragsgivaren själv slutför affären utan mäklarens medverkan. ”Detta gäller inte minst om uppdragsgivaren får anses ha handlat illojalt i ett försök att slippa betala provision till mäklaren trots att uppdragsgivaren drar nytta av dennes arbete. Presumtionen kan dock brytas, om uppdragsgivaren bevisar att det inte finns något orsakssamband […]”, skriver Högsta domstolen och hänvisar till de tidigare avgörandena NJA 1981 s. 259 och NJA 1997 s. 347.
3.3 I förevarande fall, då det varit två mäklare (eller mäklarföretag) inblandade är emellertid presumtionen för orsakssamband svagare. I dylika situationer får man göra en s.k. in casu prövning avseende vilken mäklare som har haft störst inverkan på att en försäljning verkligen kommit till stånd. Liksom i enmäklarfallet finns här en presumtion för ett orsakssamband mellan den förste mäklarens arbete och överlåtelseavtalet.
3.4 I tvåmäklarfallet måste dock presumtionen normalt anses vara svagare. Beträffande bevisbördans placering hänvisar Högsta domstolen till att det åligger den förste mäklaren att visa att avtalet träffades med en motpart som han eller hon anvisade och lyckas mäklaren med det, ankommer det på uppdragsgivaren att lägga fram stöd för sin ståndpunkt att den andre mäklarens verksamhet har haft den största betydelsen för avtalet.
3.5 Högsta domstolen räknar också upp omständigheter av betydelse vid bedömningen av huruvida orsakssamband föreligger eller inte när två mäklare konkurrerar om provisionen. Omständigheter som Högsta domstolen uttryckligen berör i domen är:
- Vilken av de två mäklarnas arbete som har lett till förhandlingar, där parterna diskuterat de avtalsvillkor som sedan kom att tas in i det slutliga avtalet.
- Det bör vidare beaktas om det under den andre mäklarens uppdragstid, på grund av dennes egna insatser eller genom yttre omständigheter, har tillkommit något som inverkat på parternas vilja att ingå avtal.
- Inte sällan kan den tid som förflutit från den förste mäklarens arbetsinsats till avtalsslutet indikera vilken mäklares aktivitet som har haft avgörande betydelse.
- Även uppgifter från köparen kan belysa frågan om orsakssamband.
3.6 Men, Högsta domstolen avslutar uppräkningen av viktiga omständigheter för bedömningen med att ”[d]et slutliga avgörandet får ske efter en helhetsbedömning av föreliggande omständigheter.”
3.7 I förevarande mål hade fastighetsbolaget bytt ägare föregående kontrakterandet av det andra mäklarföretaget. Vidare hade mäklartjänsten upphandlats. Förfrågningsunderlaget gick ut till en betydligt större krets av potentiella köpare varav köparen var en. Högsta domstolen meddelade att denna senare omständighet inte var betingad av den första mäklarens arbete. Slutligen förvärvades endast sex fastigheter emedan resterande delar av fastighetsbeståndet således till andra köpare. Här tog Högsta domstolen särskilt fast vid att den slutliga överlåtelsen av det samlade fastighetsbeståndet gjordes i en helt fristående och omfattande försäljningsprocess som involverade flera köpare.
3.8 Högsta domstolen konstaterade sammanfattningsvis i sin dom att överlåtelsen till köparen av delar av fastighetsbeståndet inte hade tillräckligt samband med det arbete som hade utförts av det första mäklarföretaget och detta trots att det gick relativt kort tid mellan de olika försäljningsomgångarna.
4. Avslutande kommentar
4.1 Återigen slås man av hur ofta det slarvas med ordentliga skriftliga avtal. I det här fallet hade det inte gjort någon skillnad eftersom det första avtalet upphört och det inte heller varit exklusivt. Det kan dock inte uteslutas att den här tvisten kunnat undvikas om det första uppdragsavtalet varit skriftlig. Högsta domstolen har varit tydlig med att angiva var bevisbördan ska ligga i de olika situationerna. Även om det är vägledande med uppräkningar av olika omständigheter att lägga till grund för bedömningen, är det i slutändan alltid en fråga om en bedömning i det enskilda fallet där samtliga i målet förekommande omständigheter beaktas.
________________________________________________________