Since 1949
Åtgärdsföreläggande
Svea hovrätts beslut 2016-12-14, mål nr ÖH 8116–15
Claude D Zacharias
1. Inledning
När man hyr en bostad så vill man naturligtvis att bostaden håller en viss standard. Detsamma gäller förråd som hör till bostaden. Om hyresgästen och hyresvärden är oeniga om standarden är för låg, och om åtgärder för att åtgärda eventuella problem behövs, kan hyresgästen vända sig till Hyresnämnden och ansöka om ett s.k. åtgärdsföreläggande riktat mot hyresvärden.
I ett fall som prövades av Svea hovrätt, handlade det om läckage i källaren och olägenheter för de hyresgäster som hade sina förråd där på grund av vattengenomträngning samt fukt flertalet källarförråd. Ostridigt i målet var att det vid några tillfällen förkommit vatten på golvet. Tvistigt var orsaken till vatteninträngningen. Hyresgästerna hävdade att vattengenomträngningen och fukten i källaren orakats av hyresvärdarna bristande underhållsskyldighet och att olägenheterna därför inte kunde läggas hyresgästerna till last. Detta bestreds av hyresvärden, som gjorde gällande att fuktvärdena i källaren var normala och dessutom hänvisade till att avfuktare i källarförråden installerats och att förråden var fullt användbara för sina ändamål.
2. Rättslig reglering
Hyresvärdens underhållsskyldighet regleras i 12 kap. 15 § andra stycket jordabalken (”Hyreslagen”). Hyresvärden är i princip underhållsskyldig för bostadslägenhet. Underhållet ska ske med skäliga tidsmellanrum. Intervallet kan variera beroende bl.a. på vilka underhållsåtgärder det gäller. För målning och tapetsering av en vanlig bostadslägenhet kan sedvanligt reparationsintervall i allmänhet uppskattas till 12–15 år. För att reparationsskyldighet ska inträda fordras att bostadslägenheten också är i behov av underhåll. Det räcker således inte med att en viss tid har förflutit från föregående reparation.
Av 16 § andra stycket Hyreslagen följer bl.a. att hyresnämnden på ansökan av en hyresgäst får ålägga en hyresvärd som brister i sin underhållsskyldighet enligt 15 § andra stycket Hyreslagen, att avhjälp a bristen (åtgärdsföreläggande). Enligt huvudregeln är hyresgäst berättigad till nedsättning av hyran så snart som det förekommer hinder eller men i nyttjanderätten.
3. Hyresnämnden
Hyresnämnden konstaterar att vatten i förråd, liksom onormala mängder fukt, typiskt sett utgör ett hinder och men i nyttjanderätten. Hyresnämnden prövade därefter om hyresvärden skött sina åligganden. Därvid konstaterades att hyresvärden dels företagit besiktningar av grunden och inspekterar rören. Hyresvärden hade dessutom på förrådens golv lagt trall på vilken hyresgästerna kunde placera sina saker. Hyresvärden hade också bytt färg för att kapillarkraft inte ska styras fel. Hyresnämnden bedömde detta som tillräckligt och att hyresvärden därför inte brustit i sin underhållsskyldighet.
4. Hovrätten
Svea hovrätts uttlat i sin dom bl.a.:
[…] är diskretionär och en avvägning måste göras av vad som är skäligt i den aktuella situationen (jfr Svea hovrätts beslut den 29 november 2011, ÖH 71-11). Även hyresvärdens vilja att komma till rätta med eventuella brister har betydelse för frågan om ett åtgärdsföreläggande ska utfärdas eller inte (se BD 121/1986).
Därför kommer hovrätten fram till, på samma skäl i stort sätt, som Hyresnämnden, att:
[…] förhållandena sammantaget sådana att hyresvärden måste anses ha gjort vad som ankommer på dem för att hindra vatten från att tränga in i källarförråden och för att hindra onormal fukt. […] Hovrättens bedömning är således att det varken framkommit att hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet eller att det skulle vara visat att sådant hinder eller men som kan föranleda ett åtgärdsföreläggande föreligger.
5. Avslutande kommentar
Så länge en minsta standard föreligger för en bostadslägenhet kan inte en missnöjd hyresgäst tvinga fram ett åtgärdsföreläggande mot hyresvärden. Även om underhållsbrister skulle förekomma och i så hög grad att hinder och men i och för sig föreligger, kan hyresvärden undkomma ett åtgärdsföreläggande genom att vidta erforderliga åtgärder för att reducera olägenheterna för hyresgästerna. Bedömningen här handlar om hur pass omfattande åtgärder som krävs för att olägenheterna inte ska läggas till grund för ett åtgärdsföreläggande. Den seriösa hyresvärden åtgärder naturligtvis eventuella underhållsbrister och reparationer. Men det går inte att utesluta att mer beräknande hyresvärdar väljer att underhålla och reparera precis så mycket att de hela tiden ligger ”på rätt sida av gränsen”.
oooOooo