Since 1949
Muntliga utfästelser om köp av bostadsrätt
Claude D Zacharias och Johanna Permatz
1. Frågeställning
Har du varit i kontakt med en säljare avseende en bostadsrätt, och muntligen blivit lovad att få köpa dennes lägenhet? Vid ett sådant löfte är särskild försiktighet påkallad! Ett muntligt löfte innebär inte några garantier för att du kommer få köpa lägenheten. I det följande redovisas kortfattat orsaken till osäkerheten.
2. Avtalslagen (1915:218)
Enligt 3 § 2 st. avtalslagen är visserligen huvudregeln att muntliga avtal är bindande. Detta följer även av den s.k. löftesprincipen i 1 § nämnda lag. Däremot finns en hänvisning till speciallagstiftning i 1 § 3 st. avtalslagen, innebärande att för det fall en annan lag uppställer särskilda formkrav ska formkraven följas. Så är fallet rörande bostadsrätt. För att ett köpeavtal vid överlåtelse av bostadsrätt ska vara giltig så ställer speciallag krav på hur avtalet ska upprättas, och vad det ska innehålla.
3. Legala formkrav enligt bostadsrättslagen (1991:614)
Avseende bostadsrätt så finns formkraven för ett överlåtelseavtal i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (BRL). De krav som ställs är att:
En överlåtelse som inte uppfyller nu angivna formföreskrifter är ogiltig enligt 6 kap. 5 § tredje stycket BRL. Formkravet ansågs t.ex. inte uppfyllt i hovrättsavgörandet RH 2000:22 eftersom två olika handlingar med olika prisuppgifter förelåg. Hovrätten uttalar:
I ett av köpare och säljare den 29 april 1995 undertecknat "Avtal om överlåtelse av bostadsrätt" anges att säljaren överlåter och försäljer bostadsrätten till köparen för en överenskommen köpeskilling av 20 000 kr. Avtalet innehåller ingen hänvisning till någon annan, kompletterande handling. I en den 2 maj 1995 av Maria G ensam undertecknad handling benämnd "Revers/köpeskilling" förbinder hon sig att till säljaren betala en "köpeskilling" av 30 000 kr för bostadsrätten. Att överlåtelsen kommit att ske på angivet sätt torde få tillskrivas avtalsparternas bristande erfarenhet. Avvikelserna från de då gällande formföreskrifterna är emellertid, särskilt i fråga om köpeskillingen, så stora att överlåtelsen enligt hovrättens mening får anses ogiltig.
Optionsavtal
Om en säljare lovar köparen att till denne sälja bostadsrätten vid ett senare tillfälle när köparen begär så, kallas avtalsformen för optionsavtal (föravtal)[1]. Dessa avtal kan vara antingen förpliktande för båda parter eller ensidigt bindande, beroende på vilka villkor som införs i avtalet. Dylika avtal förekommer i stor utsträckning, främst vid lös egendom likt bilar eller aktier. Även här gäller dock särskilda krav för att dessa former av avtal ska vara giltiga. Högsta domstolen uttalar i avgörandet NJA 1992 s. 66, att ett optionsavtal avseende en bostadsrätt är giltigt och bindande, av den anledningen att det är lös egendom till skillnad mot fast egendom där Högsta domstolen avvisat den här möjligheten (jfr NJA 1973 s. 175). Högsta domstolen förtydligade vikten av att avtalet ändock ska upprättas skriftligt, och att det inte är möjligt att göra undantag från sistnämnda krav. I domen uttalas:
Om muntliga optionsavtal skulle vara giltiga skulle skriftlighetskravet urholkas på ett icke godtagbart sätt […].
Observera dock att ett optionsavtal inte är samma sak som förvärv. Om ett föravtal upprättas så innebär det att säljaren fortfarande har äganderätt i bostadsrätten till dess ett överlåtelseavtal upprättas.
4. Avslutande kommentar
En överlåtelse som inte uppfyller ovanstående formkrav är alltså ogiltig. Även om säljaren skulle ha diskuterat detta med föreningen så förändrar det tyvärr inte fallet. Ett muntligt optionsavtal är inte heller giltigt, utan kräver skriftlighet. Av denna anledning kan säljaren välja att överlåta bostadsrätten till en annan person. Köparen kan också välja att förvärva en annan bostadsrätt. En eventuell skadeståndstalan kan möjligtvis vara berättigat grundat på culpa in contrahendo (vårdslöshet vid avtals ingående), men då krävs att part kan visa på en ekonomisk skada vilket ofta är svårt i dylika fall. Dessutom kan ifrågasättas om skadestånd överhuvudtaget kan utkrävas när det gäller underlåtenheten att iaktta uttryckliga i lag givna formkrav (jfr NJA 1973 s. 175).