Since 1949
Konsten att köpa en fastighet två gånger, eller köparen som blev lurad
Claude D Zacharias
Del 2 av 2
1. Inledning
0.1 Den 26 februari 2015 visade SvT+[1] ett inslag om en köpare ”Malin” som dessvärre fick betala för sin fastighet två gånger, låt vara att den andra gången handlade det om att betala säljarens skulder och inte hela köpeskillingen ännu en gång. Historien väcker flera intressanta rättsfrågor och möjligen också rättspolitiska frågor. Uppsatsen har delats upp i två delar varav den första omfattar författarens tankar med siktet är inställt på mäklarens roll och ansvar. Den andra och betydligt mer begränsade delen handlar om den i fastighetsaffären medverkande juristens ansvar. I del ett av denna uppsats redovisades de bakomliggande omständigheterna och mäklarnas handläggning granskades.
2. Sammanfattande slutsatser från del 1 av uppsatsen.
1.1 De sammanfattande slutsatser som drogs av Författaren var beträffande mäklarens ansvar är att ingenting i motiven till äldre eller gällande lagstiftning utesluter att mäklare ska avkrävas en skyldighet att beställa fram ett personbevis eller införskaffa bevis - eller muntlig information från bolagsverket eller överförmyndaren om att uppdragsgivaren inte är försatt i konkurs eller ställd under förvaltarskap.
1.2 Att det skulle vara orimligt att ställa ett sådant krav på mäklarna avfärdar Författaren som närmast uppenbart osakligt. Argumentets karaktär är sådant att det dessvärre måste tillskrivas ett ohemult tillmötesgående mot det försäkringsbolag som också deltar i FRN:s handläggning om än pro forma inte i just det här ärendet samt av hänsyns till försäkringskollektivets premier.
1.3 Ändamålsskäl talar dessutom för att – i vart fall beträffande konsumentförmedlingar – ett sådant krav eftersom konsumenterna har en befogad anledning att förvänta sig att mäklaren står som garant för att säljaren är rätt avtalspart och rättskapabel. I just det här fallet hade ett skriftligt bevis - eller muntlig information i enighet med det föregående,om detta begärts fram efter den 1 augusti 2012, räddat Malin från den ekonomiska skada hon drabbats av.
1.4 Situationen som uppsatsen handlar om, har dock aldrig tidigare varit föremål för prövning. Inte heller om den här typen av kontrollåtgärd ska vidtas och det synes inte heller vara ett krav från tillsynsmyndigheten. Mot bakgrund härav är det därför inte helt självklart att underlåtenheten i denna del inte når upp på kravet på oaktsamhet i fastighetsmäklarlagens mening. Det finns dock flera andra brister i båda mäklarnas hantering som enligt Författarens mening medför att frågan om personbeviset eller övriga ovan angivna åtgärder inte nödvändigtvis är avgörande. Underlåtenheten att innan överlåtelsen söka dödsbolagfart och lagfart för MW får också en självständig och avgörande betydelse eftersom berörda åtgärder inte genomförs innan den 1 augusti 2012.
1.5 Enligt Författarens mening föreligger orsakssamband i alla delar i just det här fallet. Vad sedan gäller penningtvättslagen kan det inte uteslutas att mäklarna brutit mot denna och därmed mot god fastighetsmäklarsed. Penningtvättslagens syfte kan, menar Författaren – i sig svårligen sätta hinder i vägen för att i och för sig vid sådana förhållanden varom här är fråga, framställa skadeståndskrav mot mäklarna, även om det argumentet förefaller ansträngt i just det här fallet.
1.6 Författaren ställer sig därför frågande till FRN:s handläggning av detta ärende som helhet. En sammanvägning av samtliga i ärendet förekommande omständigheter väger över till Malins fördel. Författaren menar sålunda att mäklarna varit oaktsamma vid genomförandet av förmedlingsuppdraget, att orsakssamband föreligger samt att skadeståndsansvar därför bör kunna utkrävas.
1.7 Den här delen av uppsatsen kommer att behandla den i målet deltagande juristens CW, hantering av uppdraget.
2. Juristen CWs ansvar
2.1 Av utredningen framgår att CW innan överlåtelsen känt till att MW försatts i konkurs. Av utredningen synes också framgå att CW varit MW behjälplig med olika förslag på bouppteckningar och dessutom tecknat köpekontraktet. Som jurist kan man också begära kännedom av CW rörande regelverket kring konkurslagen och ärvdabalken samt inte minst avtalslagen.
2.2 Enligt 1 § Lag (1985:354) om förbud mot juridiskt eller ekonomiskt biträde i vissa fall (rådgivningslagen) avses med juridiskt eller ekonomiskt biträde yrkesmässig rådgivning eller annat yrkesmässigt biträde som lämnas åt någon annan och som är av juridiskt eller ekonomiskt slag. Lagen är således tillämplig på CWs biträde åt MW.
2.3 Enligt Författarens mening har CW som befullmäktigat ombud för MW i ond tro tecknat ett överlåtelseavtal och därmed medverkat till ett ogiltigt köp. Agerandet kan näppeligen medföra annat än att brottsligt förfarande är för handen. Uppsåtet är i det närmaste uppenbart. CW lämnade nämligen ju över bokföringen till konkursförvaltaren i augusti 2012 just på grund av konkursen. Enligt Författarens mening är 9 kap, brottsbalken möjligen i förening med 23 kap. brottsbalken tillämpliga på CWs agerande. Även om CW av någon anledning inte skulle kunna beslås med uppsåt är agerandet i vart fall grovt oaktsamt.
2.4 Enligt 2 § rådgivningslagen gäller därvid att den som lämnar juridiskt eller ekonomiskt biträde och därvid av grov oaktsamhet främjar en straffbelagd gärning, döms för vårdslöst biträde till böter eller fängelse i högst två år. Straffet får dock inte sättas högre än vad som är föreskrivet för den gärning som främjats. I ringa fall skall inte dömas till ansvar. Enligt Författarens mening är det som förevarit med hänsyn till brottets karaktär och de belopp som är aktuella allt annat än ringa.
2.5 Även om CW inte kan anses skyldig till brottslig handling är Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen) tillämplig. Jämlikt 23 § avtalslagen gäller att när fullmaktsgivaren, MW i detta fall, försätts i personlig konkurs och hans egendom, i vilken Fastigheten ingår, har de rättshandlingar som fullmäktigen, dvs CW företar, inte större verkan mot konkursboet än den skulle haft, om MW själv företagit rättshandlingen. Förenklat uttryckt, fullmakten förlorade sin giltighet när konkursen var ett faktum och detta måste CW känt till eftersom han, såvitt framgår av utredningen, dessutom biträtt MW i det skatteärende som låg till grund för konkursen (skatteverket var sökande borgenär).
2.6 Konsekvensens härav är att också 25 § i samma lag blir tillämplig på CW. Det är nämligen han som enligt bestämmelsen är ansvarig mot Malin för att han har en ”erforderlig fullmakt” och i avsaknad härav skyldig att ersätta Malin all (observera att det här handlar om det positiva kontraktsintresset) skada hon drabbas av på grund av den ogiltiga rättshandlingen, dvs. köpet av Fastigheten.
2.7 Nämnas bör också att CW med stor sannolikhet ådragit sig skadeståndsansvar på grund av skadeståndsregeln om falsus procurator i första stycket 25 § avtalslagen. Bestämmelsen tar sikte på den här typen av situationer, alltså då behörighetsbristen beror på att huvudmannen försatts i konkurs. Såsom ovan redovisats kände CW till konkursen eftersom han lämnade över MW:s bokföring till konkursförvaltaren under augusti 2012. Skadeståndsansvaret enligt den här regeln är strikt. Oaktsamheten behöver inte styrkas.
2.8 Det finns två undantagsregler i 25 § 2 andra stycket avtalslagen.: Den första avser att motparten, dvs. Malin är i ond tro om behörighetsbristen vilket naturligtvis inte är fallet i detta ärende. Den andra avser situationen att mellanmannen, dvs. CW "svävar i ursäktlig villfarelse beträffande sin behörighet". Den senare formuleringen är hämtad från A. Adlercreutz, Avtalsrätt I, 12 u., s. 224. Det är tänkbart att CW skulle kunna åberopa det här undantaget men då ska följande skrivning i förarbetena noteras: "försatts i konkurs så kort tid före rättshandlingens företagande, att förhållandet icke kan antagas hava varit fullmäktigen kunnigt, då han företog rättshandlingen." I det här fallet företogs rättshandlingen (dvs. då CW skrev på köpekontraktet för MWs räkning) den 12 november 2012 och konkursbeslutet meddelades som sagt redan den 26 juli 2012 och CW lämnade över bokföringen kort därefter i augusti 2012 till konkursförvaltaren. Det är osannolikt att CW med framgång skulle kunna hävda att konkursen inträffat så kort tid före kontraktsskrivningen som krävs för att undantagsregeln i 2 stycket 25 § avtalslagen skulle bli tillämplig. Författaren håller detta kort och gott för uteslutet.
2.9 Orsakssambandet är i det närmaste uppenbart. Hade juristen i stället för att teckna överlåtelseavtalet i säljarens namn med stöd av sin fullmakt, förklarat att han på grund av konkursen var förhindrad därtill, hade den omöjliga situationen uppdagats och något köp inte genomförts. Mäklaren hade då åtminstone kunnat förväntas respektera sin skyldighet att upplysa och rådgiva Malin. Banken hade inte godtagit något lån för handpenning. Konkursförvaltaren hade kontaktats. Författaren menar att det står utom all tvekan att orsakssambandet mellan juristens agerande och Malins skada är styrkt.
3. Sammanfattande slutsatser rörande juristens ansvar
3.1 Sammanfattningsvis är det Författarens mening att Malin med framgång bör kunna väcka talan mot CW om skadestånd motsvarande det positiva kontraktsintresset på såväl straffrättslig grund (ren förmögenhetsskada) jämlikt 1 kap. 2 § och 2 kap. 2 § Skadeståndslag (1972:207) (skadeståndslagen), som på avtalsrättslig grund.
3.2 Malin har väckt talan mot juristen och det blir intressant att se om Författarens självsäkra bedömning delas av domstolarna såvida inte parterna väljer att i stället träffa en förlikning, något som förmodligen skulle gagna båda parter med hänsyn till rykte, kostnaderna som är involverade samt den tid en domstolstvist tar.
--------------------------------------------------------------
[1] http://www.svt.se/plus/se-program/plus-avsnitt-2