Kommunalt vatten

Claude Zacharias

Ett intressant ärende rörande en fastighetsförmedling prövades av ARN 2014-03-24, änr 2013-10241.

 1. Bakgrund

Bakgrunden är att enligt en objektsbeskrivningen avseende en fastighetsförmedling under april 2013, skulle fastigheten ha kommunalt vatten och avlopp. Det visade sig emellertid att fastigheten hade en s.k. kombinerad avloppsanläggning, där avloppet är kopplat till en trekammarbrunn vars ledning är kopplad till det kommunala avloppet. Köparna drabbades av kostnader för att för att ansluta avloppet till det kommunala nätet om 82 707 kronor. Mäklaren förklarade avvikelsen med att hon fått en muntlig uppgift från en tjänsteman på kommunen eftersom säljaren hade begränsad kännedom om fastigheten. Mäklaren framhöll också att säljaren inte invände mot objektsbeskrivningen och godkände dess innehåll.

2. ARN:s utgångspunkter

ARN konstaterade att 2011 års fastighetsmäklarlag var tillämplig och poängterade bl.a. att mäklaren ostridigt inte inhämtat skriftlig information från kommunen inför förmedlingen. ARN framhåller också att principen om att en mäklaren äger förlita sig på uppgifter om ingenting annat talar emot dessa Uttalandet avser uppgifter från säljaren (jfr prop. 1983/84:16, s 40). ARN konstaterade att mäklaren förfarit oaktsamt genom att inte inhämta skriftlig information från kommunen. ARN uttalade:

Om hon hade gjort det hade hon – och framförallt köparna – fått korrekt information. Istället kom informationen i objektsbeskrivningen att anges felaktigt. [Mäklaren] har på detta sätta brustit i sitt mäklaruppdrag på sådant sätt som kan föranleda skadeståndsskyldighet i förhållande till köparna.

3. Skadestånd

Beträffande frågan om skadestånd ansåg ARN att anslutning till det kommunala va-nätet medförde en värdehöjande effekt när gamla ledningar byttes ut mot nya vilket ARN beaktade vid bedömningen av skadans storlek utan att för den skulle jämka för att kommunalt avlopp installerats – det var ju vad som angavs i objektsbeskrivningen. ARN ansåg att skäliga 25 000 kronor var en tillräcklig kompensation till köparen.

4. Konklusion

En mäklare ska som utgångspunkt kunna utgå från uppdragsgivarens uppgifter om fastigheten då han upprättar sin objektbeskrivning. Finns det omständigheter som direkt talar emot att de lämnade uppgifterna är korrekta eller finns av annat skäl anledning att ifrågasätta dem, kan det däremot krävas av mäklaren att han själv förvissar sig om hur det förhåller sig. I det nu aktuella fallet har uppdrags­givaren inte själv uppgett det fanns kommunalt vatten. Mäklaren har utifrån denna uppgift själv kontaktat kommunen men av endast muntliga uppgifter dragit slutsatsen att det rörde sig om kommunalt vatten när det i själv verket inte förhöll sig på det sättet. Enligt 18 § i 2011 års fastighetsmäklarlag ska en fastighetsmäklare tillhandahålla de tilltänkta köparna en beskrivning av fastigheten en s.k. objektbeskrivning. Objektsbeskrivningen ska – när det gäller fastigheter - innehålla uppgift om fastighetens beteckning, taxeringsvärde, areal och driftskostnader och om vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den, liksom uppgift om gemensamhetsanläggningar. Objektsbeskrivningen ska också innehålla uppgift om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Bestämmelsen omfattar endast konsumentförmedlingar.[1]

Eftersom mäklaren inte tagit det säkra för det osäkra rörande uppgiften från kommunen genom att nöja sig med en muntlig uppgift, band hon ris kring egen rygg och ansågs skadeståndsskyldig.

Återigen framgår hur viktigt det är med dokumentation inte minst av uppgifter som kan inverka på en persons köpbeslut.