Since 1949
1. Byggmästarbildad förening
1.1 Som bekant gäller enligt 1 kap. 2 § bostadsrättslagen (1991:614) att det för bildandet av en bostadsrättsförening krävs att föreningen har minst tre medlemmar. Dessutom skall föreningen ha antagit stadgar samt utsett styrelse och minst en revisor. En förening som bildas av ett byggföretag som äger marken och uppför ett flerfamiljshus och sedan överlåter allt till en nybildad bostadsrättsförening, kallas i vanligt tal för byggmästarbildad förening. Vanligtvis är de tre medlemmarna företrädare för byggherren och tillika styrelseledamöter fram till dess bostadsrättsföreningen väljer en egen styrelse. Enligt 9 kap. 12 § bostadsrättslagen (1991:614) är, med vissa undantag som inte är aktuella i det här målet, bestämmelserna i 6 kap. lagen om ekonomiska föreningar (1987:667) om en förenings ledning tillämpliga på en bo-stadsrättsförening.
2. Bakgrund
2.1 Den i målet aktuella bostadsrättsföreningen (BRF) väckte skadeståndstalan mot de tre tidigare ledamöterna i styrelsen tillika tidigare tre medlemmar (A, B och C) i föreningen och tillika företrädare och ägare av det byggföretag som ägde mark och hus och som senare sålde allt detta till den nybildade BRF. Den bakomliggande orsaken till talan var att föreningen och dess nya medlemmar inte ansåg sig informerade om en ändring i avtalet mellan BRF och byggföretaget. Ändringen handlade om att ett parkeringsgarage under fastigheten i stället blev ett parkeringshus bredvid huskropparna utan justering på priset. Den uppgivna orsaken till detta var fördyrande ändrings- och tilläggsarbeten, bl.a. sådana som skulle höja standarden på byggnationen skulle ingå. Entreprenaden slutbesiktigades och godkändes varefter vid ordinarie föreningsstämma samma år A, B och C lämnade sina uppdrag i styrelsen och beviljades ansvarsfrihet för sin förvaltning under de aktuella åren.
3. Föreningens talan
3.1 Som grund för skadeståndsyrkandet åberopade BRF att A, B och C i egenskap av styrelseledamöter i BRF med uppsåt eller av oaktsamhet hade skadat BRF. Det yrkade kapitalbeloppet motsvarade den nedsättning av ersättningen för entreprenaden som föreningen ansåg att det ändrade utförandet av garagen borde ha föranlett.
3.2 A. B och C invände att något anspråk mot dem på den angivna grunden inte kunde göras gällande, eftersom samtliga medlemmar i BRF samtyckte till beslutet.
4. Högsta domstolens prövning
Generalklausulen och jävsregeln
4.1 Högsta domstolen började med att redovisa tillämpningsområdet för dels generalklausulen i 6 kap. 13 § och dels jävsregeln i 6 kap. 10 § föreningslagen. Dessa är fakultativa regler som inte gäller i den mån samtliga medlemmar i en bostadsrättsföreningen är överens om den förvaltningsåtgärd som senare visar sig bli ifrågasatt. Den fråga som Högsta domstolen hade att ta ställning till var om det beträffande bostadsrättsföreningar fanns skäl för avsteg från detta synsätt och anse att medlemmarnas bestämmanderätt i sådana föreningar är inskränkt till förmån för de intressen som kan finnas hos personer som står utanför föreningen, men som är intresserade av att bli medlemmar trots att alla tidigare medlemmar samtyckt till det senare ifrågasatta beslutet.
4.2 Högsta domstolen konstaterade att det i befintlig doktrin saknades stöd för att göra avsteg från grundprincipen att det är medlemmarna, och inga andra, som har beslutanderätten i en förening. Högsta domstolen hänvisade också till den aktiebolagsrättsliga litteraturen där det uttalats att minoritetsskyddet i ett aktiebolag omfattar nuvarande, men inte framtida, aktieägare (jfr bl.a. Rolf Dotevall, Skadeståndsansvar för styrelseledamot och verkställande direktör, 1989, s. 358).
4.3 Högsta domstolen hyste i och för sig förståelse för att nyblivna medlemmar kunde ha ett intresse av att bibehålla en rättslig möjlighet att hålla styrelseledamöter ansvariga också för tidigare beslut som styrelsen fattat med samtycke av alla som då var medlemmar i föreningen. Men, ansåg Högsta domstolen och hänvisade till förarbetena, att tillåta något sådant skulle innebära en inte oväsentlig utvidgning av det befintliga skydd för minoriteten och blivande medlemmar som ställs upp i lagstiftningen (jfr prop. 1990/91:92 s. 97). Dessutom framhöll Högsta domstolen skulle en sådan utvidgning innebära ett omotiverat avsteg från grundläggande associationsrättsliga principer rörande förutsättningarna för beslutsfattandet inom föreningar.
Billighetsskäl
4.4 Högsta domstolen framhöll också vad som närmast kan klassificeras som billighetsskäl. Ett frångående av vad som annars gäller i fråga om styrelsens skyldighet att tillgodose medlemmarnas intressen skulle nämligen kunna leda till att föreningen hade ett ”eget” intresse som kunde vara skilt från medlemmarnas. Ett sådant intresse kan bli svårt att definiera och därmed kan det också bli bekymmersamt att knyta ett skadeståndsansvar gentemot föreningen till detta. Ur den enskilde styrelseledamotens synvinkel kan det dessutom bli svårt att te sig att, när samtliga medlemmar är överens om en viss åtgärd, bedöma om han eller hon – därför att åtgärden av senare medlemmar skulle kunna ses som ogynnsam – ändå kan och bör motsätta sig denna för att undgå skadeståndsansvar i förhållande till föreningen.
5. Avslutande kommentar
5.1 Högsta domstolen har således slagit fast att ett beslut som inom en bostadsrättsförening har fattats med samtycke från alla som var medlemmar i föreningen när beslutet fattades inte kan föranleda skadeståndsskyldighet för styrelseledamöterna, även om det skulle vara ett för föreningen ogynnsamt beslut som fattades. Högsta domstolen har därvid ansett att det inte är motiverat att utvidga det skydd som redan i dag finns i föreningslagen som är tillämplig också på bostadsrättsföreningen. Även billighetsskäl har anförts mot en annan tillämpning av ansvarsfrågan, bl.a. styrelseledamöternas behov av förutsebarhet.
5.2 Avigsidan är dock att nytillträdande medlemmar aldrig kan vara helt säkra på att styrelseledamöterna i byggmästarbildade föreningar fattat beslut som är till den aktuella bostadsrättsföreningens fördel. Även om styrelsen har en s.k. sysslomannaställning och ska på ett lojalt sätt tillvarata alla medlemmars intressen omfattar den skyldigheten endast befintligs medlemmar och blir ganska tandlös om medlemmarna dels är synonymt med styrelsen och dels medlemmarna samtycker till ett i och för sig för föreningen mindre gynnsamt beslut. Det är ingen hemlighet att byggmästarbildade föreningar inledningsvis endast fungerar som ett instrument för ett byggföretag att genomföra ett byggprojekt och ett sätt att marknadsföra bostadsrätter. De personer som under det inledande projektstadiet är medlemmar i en sådan förening är vanligtvis knutna till föreningens avtalsmotpart, byggföretaget. De företräder föreningen när entreprenadavtal ingås med byggföretaget och när den ekonomiska planen upprättas. Dessa medlemmar äger föreningen i formell mening men de har inte några egna intressen i den. Deras medverkan är betingad av kraven för att bilda en bostadsrättsförening (se punkten 1 ovan). Under dessa betingelser kan fog finnas för att tillämpa regelverket mer liberalt vilket också ett skiljaktig justitieråd ville göra.
5.3 Den som således står i begrepp att förvärva en nyproducerad bostadsrätt bör vinnlägga sig om att ställa frågan ”finns det avvikelser från ursprungshandlingarna av betydelse som inte framgår av det material jag hittills erhållit eller i övrigt har kommunicerats med mig som ny blivande medlem i föreningen?”
Claude Zacharias