Since 1949
Godkännande av förbättringsarbeten i flerfamiljshus
Claude D Zacharias
1. Inledning
1.1 Fastighetsägare behöver med vissa längre intervall byta avloppsstammar i sina fastigheter. Vanligtvis renoveras också våtrummen. Ofta passar fastighetsägarna också på att vidta andra åtgärder i sina fastigheter. Hyresgästerna upplever ofta att allt detta är förenat med stora besvär men också att förändringarna eller moderniseringarna inte alltid är nödvändiga. Naturligtvis föreligger också motstridiga intressen såtillvida att fastighetsägarna som regel höjer hyrorna efter vidtagna åtgärder. Hyresgästerna å sin sida, gör vad de kan för att motverka hyreshöjningarna. Att Hyresgästföreningen inte är mycket att hålla i handen känner de flesta till och en av de sämsta exemplen på det upplevde jag för en tid sedan när hyresgästföreningens ombud vid en förhandling i hyresnämnden, dels utan att förstå juridiken, försökte ta rygg på mig, och dels avstod – uttryckligen dessutom – från en självklar grund till stöd för sin klients talan. I min värld är det detsamma som ett ”tjänstefel”.
Men nu är det inte Hyresgästföreningens tillkortakommanden som den här bloggen ska handla om. I stället handlar det om ett stambyte där en hyresgäst kök måste rivas, något som inte uppskattades av hyresgästen förståss.
2. Bakgrund
2.1 I Svea hovrätts beslut 2015-08-21, ÖH 11797-14, hade den aktuella hyresgästen i anslutning till att hyresgästen tillträdde den aktuella hyresrätten 2007, på egen bekostnad, renoverat bostaden. Det hade skett med den tidigare hyresvärdens godkännande. I samband med detta renoverade även hyresvärden ett badrum och hyresvärden passade också på att byta vvs-ledningar och anslutningar till stammar för att vid förestående stambyte slippa riva upp nygjorda förbättringar. Fastigheten överläts sedermera.
2.2 Den nya fastighetsägaren ville riva köket och förklarade det med att stamlägena i fastigheten och lägenheterna, skulle bli helt andra än när HG flyttade in. Med andra ord så ändrades förutsättningarna jämfört med när HG förberedde och genomförde sin ombyggnation av kök och badrum.
2.3 Fastighetsägaren förklarade förändringarna med att att övriga lägenheter i fastigheten skulle få nya planlösningar. Bl.a. skulle lägenheterna under hyresgästens bostad, delas till två mindre lägenheter. Därmed ansåg inte fastighetsägaren att det var möjligt att behålla hyresgästens kök. Spisen skulle komma att placeras på en annan vägg än den befintliga väggen, och även diskho med kran skulle få en annan placering. Den nya ventilationen som skulle installeras medförde i sin tur att innertaket måste rivas och sänkas. Därmed skulle det bli omöjligt att återmontera befintliga köksskåp, vilka nådde hela vägen upp till taket. Även den befintliga belysningen medinfällda spotlights måste rivas av angivna skäl. Föga förvånande motsatte sig hyresgästen detta och menade att det vore oskäligt mot henne att godkänna de planerade förbättringsarbetena. Hyresgästen framhöll att frågan om inredningen nyligen har satts in skulle bedömas utifrån inredningens tekniska livslängd. Ett tak, badrum eller kök har i regel en livslängd på omkring 25 år och måste anses nyligen tillförd lägenheten i vart fall tio år från det att inredningen sattes in, menade hyresgästen.
3. Rättslig reglering
3.1 Av bestämmelserna i 12 kap. 18 § d första stycket jordabalken följer att en fastighetsägare får utföra sådana standardhöjande åtgärder på fastigheten som har en inte obetydlig inverkan på en bostadslägenhets bruksvärde eller utföra åtgärder som medför en inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet eller av de gemensamma delarna av fastigheten endast om de berörda bostadshyresgästerna har godkänt åtgärderna eller hyresnämnden har lämnat tillstånd till dem. Regelverket tillkom som ett led i att öka hyresgästinflytandet (jfr prop. 1996/97:30).
Intresseavvägning
3.2 Enligt 18 f § ska tillstånd lämnas om hyresvärden har ett beaktansvärt intresse av att åtgärden genomförs och det inte är oskäligt mot hyresgästen att den genomförs. Vid prövning av om det är oskäligt mot hyresgästen ska hyresvärdens intresse av att åtgärden genomförs vägas mot de skilda intressen hyresgäster i allmänhet kan antas ha av att åtgärden inte vidtas. Att skilda intressen på hyresgästsidan ska beaktas vid oskälighetsprövningen infördes åi hyreslagen från och med 1 april 2002. Fortfarande skall det dock vara fråga om s.k. objektiva hyresgästintressen. Omständigheterna som hänför sig till den enskilde hyresgästen (det subjektiva hyresgästintresset) får endast beaktas, om det finns särskilda skäl.
3.3 Det ankommer dock på hyresvärden att göra de tekniska och fastighetsekonomiska bedömningar som bestämmer omfattningen av de reparations- och förbättringsåtgärder han anser nödvändiga och önskvärda för att vidmakthålla fastighetens värde och livslängd. Resulterar dessa åtgärder i en upprustning som inte går längre än att lägenheterna och de gemensamma utrymmena får en sådan standard som hyresgäster normalt förväntar sig av en modem lägenhet, får hyresvärden anses ha ett beaktansvärt intresse av att åtgärderna kommer till stånd.
3.4 Som exempel på åtgärder som normalt står i strid mot det objektiva hyresgästintresset kan nämnas uppdelning av en lägenhet i två mindre eller sammanslagning av lägenheter till en större. Det finns dock avgöranden som trots detta resulterat i att en sammanslagning av lägenheter medförde så stora fördelar att värden ansågs ha tungt vägande skäl för förändringen. Men då påverkade förändringen flertalet lägenheter, och om tillstånd inte medgavs, skulle av tekniska och ekonomiska skäl övriga lägenheter inte byggas om.
3.5 Vid intresseavvägningen beaktad således ekonomiska faktorer på hyresvärdens sida (jfr prop. 2001/02:41 s. 75). Det innebär att en hyresvärd ska ges rimliga förutsättningar att bedriva en i ett längre perspektiv bra fastighetsförvaltning (a. prop. s. 25 f).
4. Det nu aktuella fallet
4.1 I det nu aktuella ärendet ville hyresvärden byta stammar i fastigheten och i samband härmed rusta upp lägenheterna till modern standard. Själva utbytet av stammar liksom metoden för att genomföra bytet är för övrigt en sådan åtgärd som inte kräver hyresnämndens tillstånd. Dylika åtgärder anses utgöra underhållsåtgärder som fastighetsägaren ensam råder över.
4.2 Hyresnämnden ansåg att hyresvärden hade beaktansvärda skäl för de begärda åtgärderna.
5. Oskälighetsbedömningen – särskilda skäl
5.1 Vid bedömningen, om särskilt beaktansvärda skäl mot ett godkännande, förelåg ska hänsyn tas till hyresgästens intresse t.ex. om utförandet av en viss åtgärd skulle drabba hyresgästen särskilt hårt på grund av sjukdom, hög ålder eller liknande. Ett annat skäl kan vara att hyresgästen efter tillstånd från hyresvärden nyligen har satt in och bekostat ny fast inredning som kommer att förstöras om den begärda åtgärden utförs (jfr prop. 1996/97:30 s. 75).
5.2 Hyresnämnden hänvisar i sitt beslut som sedermera alltså fastställdes av hovrätten, till ett tidigare hovrättsavgörande från 2010-03-26, mål nr ÖH 8374-08. Köksinredningarna i det målet var installerat 1998 respektive 2003 och således vid målets avgörande, mellan 5-10 år gamla. Köksinredningarna bedömdes inte ha utförts nyligen varför det inte fanns särskilda skäl att beakta denna omständighet.
5.3 I förevarande mål var – som redovisats ovan – köksinredningen från 2007. Vid målets i hyresnämnden 2014 var köksinredningarna således närmare 7 år gammalt. Hyresnämnden ansåg därför inte att köksinredningen var ”nyligen installerad”. Den omständigheten att inredningen bekostats av hyresgästen ansågs – med hänvisning till åldern – inte utgöra särskilda skäl. Hovrätten delade hyresnämndens bedömning och hänvisade också till sitt tidigare avgörande mål nr ÖH 8374-08 och ansåg inte att det förelåg skäl för att göra en annan bedömning av frågeställningen.
5.4 Hyresvärdens intresse av att få genomföra åtgärderna ansågs alltså väga tyngre än hyresgästens intresse av att få behålla den sju år gamla inredningen.
6. Sammanfattning
6.1 Även om hyresgästinflytandet succesivt ökat med åren ska det mycket till för att hyresgästerna ska förhindra en ombyggnation som vanligtvis sker i anslutning till ett mer omfattande stambyte. Intresseavvägningen utfaller, trots lagändringarna under senare år, vanligtvis till hyresvärdarnas fördel. Detta då det är hyresvärdarnas prerogativ att göra de tekniska- och fastighetsekonomiska bedömningarna. Därtill kommer att utbytet av stammar, liksom metoden för att genomföra bytet som sådana, inte kräver hyresnämndens tillstånd.
6.2 En omständighet som talar för att inte – som i förevarande mål – få sitt kök utrivet, är om köksinredningen är ”nyligen” installerat och med hyresvärdens godkännande. Var gränsen för ”nyligen” går är mer oklart. Att det måste handla om en betydligt kortare tid än sju år står dock klart. Den tekniska livslängden saknar i sammanhanget all betydelse.