Since 1949
1. Inledning
1.1 Rubriksättningen indikerar något som kan tyckas typiskt för juridiken som sådan. Det finns sällan något som är svart eller vitt. Under studietiden skojade vi friskt om ”å den ena sidan och å den andra sidan”.
1.2 Högsta domstolens dom 2016-05-11, mål nr T 6237-14 är måhända ett exempel på hur en fråga som kanske vid första påseende kan tyckas självklar inte är det men också ett mycket bra exempel på hur en välformulerad dom ska utformas så man faktiskt förstår vad som avses.
2. Enstegstätade fasader
2.1 Högsta domstolen prövade s.k. enstegstätade fasader i NJA 2015 s. 110 och NJA 2015 s. 1040. Förenklat ansågs inte entreprenaden fackmässigt utförd och därmed kan man nog säga att alla beställare som uppdragit åt entreprenörer att uppföra hus, och där metoden med enstegstätade fasader använts, vädrade morgonluft beträffande möjligheterna att utkräva skadestånd från entreprenörerna. Metoden med enstegstätade fasader ansågs inte fackmässig.
3. Jordabalken
3.1 Inte så långsökt, kan då tyckas, borde slutsatserna från NJA 2015 s. 110 och NJA 2015 s. 1040, även omfatta efterkommande säljare och köpare, d.v.s. när jordabalkens regler om fel i fastighet ska tillämpas. Så är dock inte fallet enligt Högsta domstolens dom 2016-05-11, mål nr T 6237-14. Det handlar om helt olika regelverk och olika bedömningsnormer.
4. Gällande byggnormer – huvudregeln
4.1 Beträffande köp av fastighet tar Högsta domstolen fasta på, såvitt avser konstruktionsfel vid tidpunkten för byggnadens uppförande, gällande byggnorm. eller motsvarande riktlinjer och vad som anses vara fackmässigt. Byggregler, som utfärdas av myndighet med stöd av författning och är allmänt tillgängliga, kan enligt Högsta domstolen anses som en objektiv måttstock på vad som är befogat att förvänta för en köpare av en fastighet.
4.2 Huvudregeln sedan avgörandet NJA 2010 s. 286, är att ”om gängse tolkning av den för byggnationen gällande byggnormen har följts, anses fastigheten enligt denna huvudregel inte avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta.” Konsekvensen är att en köpare därför inte kan görande gällande rätt till prisavdrag.
5. Gällande byggnormer – undantag från huvudregeln
5.1 I enlighet med vad författaren inledde med, erbjuder juridiken ej sällan möjligheter till undantag. Högsta domstolens avgörande NJA 1997 s. 290 utgör ett exempel på sådant undantag från den ovan redovisade huvudregeln.
5.2 I det äldre avgörandet handlade det om helt nybyggda hus där fukt- och mögelskador uppkommit relativt snart efter köpet och trots att åtgärder vidtagits för att komma till rätt med problemen vilka i och för sig ansågs tillfredsställande och fackmässiga. Högsta domstolen ansåg att köpare av nybyggda småhus med fog skulle kunna förvänta sig att husen är allmänt funktionsdugliga och inte omfattades av några speciella brister som gjorde huset mindre lämpade för sina ändamål, d.v.s. som bostäder, eller riskerade att medföra betydande olägenheter för de boende.
6. Sammanfattning
6.1 Ett fel i entreprenadrättsliga sammanhang är inte nödvändigtvis ett fel också i 4 kap. jordabalkens mening.
6.2 Huvudregeln enligt svensk rättspraxis är att byggregler, som utfärdas av myndighet med stöd av författning och är allmänt tillgängliga, anses som en objektiv måttstock på vad som är befogat att förvänta.
6.3 Om gängse tolkningen är att den för byggnationen gällande byggnormen har följts, föreligger inget konstruktionsfel enligt 4 kap. jordabalkens mening.
6.4 Undantag från huvudregeln kan motiveras om det är fråga om nybyggda hus och felproblematiken uppkommer relativt snart efter köpet. Andra omständigheter som beaktas är om åtgärder som vidtagits och som anses fackmässiga i och för sig inte givit önskat resultat samt om fastigheten på grund av felet antingen inte är tjänligt för sitt syfte eller medför betydande olägenheter för de boende.
Claude D Zacharias