Since 1949
Svea hovrätts dom 2014-01-21, mål nr 11432-12, bjuder på intressant läsning och handlar om kommersiell fastighetsförmedling. Parterna tvistade om mäklarens rätt till provision. Säljaren var ett dödsbo och föremålet för förmedlingen ett affärscentrum. Mäklaren träffade vintern 2010 företrädare för dödsboet dock utan att dessa hade behörigheten att juridiskt binda dödsboet vid t.ex. ett uppdragsavtal med mäklaren. Mäklaren hävdade dock att så skedde och att han uppfattade de personer som deltog under mötet som att de hade samtliga dödsbodelägares samtycke. Mäklaren uppvaktade ett flertal presumtiva köpare av fastigheten, bl.a. bolaget X. Någon försäljning av fastigheten kom emellertid inte till stånd vid den tidpunkten. I januari 2011 visade X intresse av att förvärva fastigheten. Fastigheten överläts i maj 2011 till X för en köpeskilling om 402 miljoner. Mäklaren hävdade rätt till provision. Dödsboet bestred betalningsskyldighet.
Tvisten rörde huvudsakligen dels om avtal om uppdrag för mäklaren att hitta en köpare till fastigheten träffats eller på annat sätt uppkommit mellan parterna i målet, dels förekomsten och betydelsen av de insatser som mäklaren gjorde gällande att han utfört inför försäljningen av fastigheten dels frågan om dödsboets agerande eller rättare sagt bristen på agerande. Hovrätten ändrade tingsrättens dom och biföll yrkandet och de omständigheter som hovrätten ansåg väga över till mäklarens fördel var följande.
Hovrätten ansåg det visat i målet att mäklaren vid det ursprungliga mötet 2010 uppfattat att han hade fått ett uppdrag av dödsboet att presentera fastigheten för X. Hovrätten ansåg dessutom att mäklaren haft fog för sin uppfattning att det var dödsboet som var hans avtalspart. Ingen av de vid mötet 2010 deltagande personerna klargjorde för mäklaren att boutredningsmannens godkännande behövdes och uppträdde dessutom som om de kunde lämna ett uppdrag för dödsboets räkning.
Hovrätten framhåller också att boutredningsmannen informerades löpande om mäklaren aktiviteter men också att han ombetts teckna ett provisionsavtal med mäklaren inför fastighetsöverlåtelsen. Boutredningsmannen framhöll i förhöret med honom att han vid upprepade tillfällen påtalat att han inte tänkte skriva något avtal med mäklaren, något boutredningsmannen aldrig förde fram till mäklaren. Dock undertecknade boutredningsmannen ett s.k. letter of intent, en avsiktsförklaring om försäljning av fastigheten till X och hänvisade dessutom eventuella frågor till mäklaren. Men inte nog med det, boutredningsmannen skickade dessutom ett mail med ett utkast till överlåtelseavtal avseende fastigheten till flera personer, bl.a. mäklaren, men hävdade att han inte insåg att också mäklaren fick del av mailet. Hovrätten ansåg att det var osannolikt att boutredningsmannen inte förstod att mäklaren var av uppfattningen att mäklaren handlade på uppdrag från dödsboet.
Flera avtalsrättsliga omständigheter blev således föremål för domstolarna prövning. Hovrätten prövade dels om mäklaren med fog uppfattat dödsboet som sin uppdragsgivare och avtalspart, dels om dödsboet i så fall insett att mäklaren haft denna uppfattning och dels dödsboets eventuella passivitet och agerande. Att handla på ett sätt så att en annan person "i god tro" får ett felaktigt intryck om en viss omständighet så att ett avtal eller en överenskommelse om något anses föreligga, kallas för konkludent handlande, ett begrepp som vi jurister gärna använder oss av. Målet visar hur viktigt det är att skriva ett tydligt avtal innan olika förmedlingsåtgärder vidtas. Det är också viktigt att tydliggöra för en avtalspart om man inte vill ingå ett avtal med en person som kan vara inblandad. Dessutom är det naturligtvis viktigt att inte skicka mail och avtalsutkast till någon som man inte anser utgöra part eller har del i en fastighetsöverlåtelse.