Since 1949
En intressant dom meddelades den 9 oktober 2012 av Alingsås tingsrätt, mål nr T 44-12 och T 205-12. De två målen handlade om en kommun som sålde två obebyggda tomter inom detaljplanerat område till privatpersoner som avsåg att på fastigheterna uppföra sedvanliga enfamiljshus för sina familjer. De faktiska omständigheterna i de båda målen är mycket snarlika. De rättsliga omständigheter som parterna har hänvisat till är identiska i de båda målen. Sedermera har respektive hus på de båda fastigheterna satt sig och lutade kraftigt. Även själva tomtmarken hade satt sig på vissa ställen. Frågan i målen är vem som ska bära det ekonomiska ansvaret – parterna eller kommunen – för de kostnader som är förenade med att räta upp husen. Ostridigt i målet var att i början av 1990-talet började kommunen att planera att tillskapa bebyggelse på det aktuella området som utgjordes av ängsmark som sluttade ner mot en å. På kommunens uppdrag genomfördes 1990 en geoteknisk utredning av området. Under 2003 utfördes ytterligare en geoteknisk utredning. I anledning av de geotekniska utredningarna gjordes under 2004 en stabilitetsutredning avseende risk för erosion och skred utefter ån med åtföljande åtgärdsrekommendationer riktade till kommunen. Efter att kommunen vidtagit vissa stabilitetsåtgärder för att hindra erosion och skred i anslutning till ån, bedömde kommunen att intilliggande mark var lämplig för bebyggelse. År 2004 antogs en ny detaljplan för det aktuella området som också vann laga kraft. I detaljplanen föreskrevs en höjdsättning för tomtmarken som innebar att vissa av tomterna behövde höjas upp cirka en meter. Vad som inte framkom och inte heller utretts var vilken effekt en markuppfyllnad skulle få på marken och i så fall vilken grundläggningsmetod som kunde komma i fråga alternativt att en viss metod borde undvikas.
Genom fastighetsreglering och avstyckning bildade kommunen under 2005 ett antal nya fastigheter i området, bl.a. båda de nu aktuella fastigheterna. Köparna förvärvade tomaterna för 51 725 kronor respektive 48 925 kronor. Köparna yrkade att kommunen skulle betala dem skadestånd. Till stöd för yrkandet åberopade man flera omständigheter under två rubriker dels kommunens ansvar som offentligrättsligt subjekt dels kommunens ansvar som privaträttsligt subjekt. Till stöd för den förra gjordes gällande bl.a. att kommunen – trots kännedomen om områdets karaktär som tidigare vattensjukt och exponerat för översvämning från ån och trots kännedomen om markens beskaffenhet av bl.a. mäktiga lager av lös lera och torv som ökar benägenheten för sättningar och innebär dålig vertikal bärighet – ändå ansett området lämpligt för bebyggelse. Kommunens oaktsamhet förstärks av att kommunen vid detaljplaneläggningen föreskrivit markuppfyllnad med upp till en meter utan att undersöka om sådan uppfyllnad kunde föranleda risk för sättningar. Köparna hävdade också att kommunens ansvar förstärks av att den som köper en av en kommun framtagen och detaljplanelagd tomt för byggnation har rätt att räkna med att tomten är lämplig för tilltänkt bebyggelse med sedvanlig grundläggning; i förevarande fall gjuten och armerad bottenplatta på mark. Allmänna skadeståndsrättsliga utgångspunkter ligger således till grund för talan i denna del varvid kommunens oaktsamhet och vilseledande är återkommande i köparnas argumentering.
Vad sedan gäller kommunens ansvar som privaträttsligt objekt åberopades 4 kap. 19 § jordabalken varv gjordes gällande att fel eller en förlust förelåg som härrörde som berodde på försummelse på säljarens sida och att fastigheterna vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. I den här delen menade köparna att syftet med köpet var att fastigheterna skulle bebyggas vilket stått klart för kommunen. Genom de fel och försummelser vid detaljplanearbetet som gjorts för har kommunen förfarit felaktigt och försumligt. Vidare får kommunen genom att detaljplanelägga området, sälja fastigheterna för byggnation och lämna bygglov anses ha utfäst att marken var lämplig för sitt ändamål, d.v.s. bebyggelse. Det har senare visat sig att fastigheterna (marken i sig) vid köpet var olämplig för överlåtelseändamålet, i allt fall som en följd av kommunens föreskrift om markuppfyllnad.
Tingsrätten konstaterar i sin dom att Skadeståndslagen i första hand avsedd för s.k. utomobligatoriska förhållanden, dvs. förhållanden där det inte finns något avtal mellan den skadelidande och den som krävs på skadestånd. Då det finns avtal mellan parterna – avtalen om tomtköp – anser tingsrätten det mot denna bakgrund naturligt att i första hand pröva om kommunen har någon skadeståndsskyldighet på grund av de ingångna avtalen. Den bestämmelse som då i första hand blir aktuell att tillämpa är – menar tingsrätten – är bestämmelsen i 4 kap. 19 § jordabalken om s.k. dolda fel skriver tingsrätten. Dessutom framkommer i domen att tingsrätten inte anser att det finns skäl att skilja på kommunens ställning som privaträtsligt eller offentligrättsligt subjekt i målen. Det finns skäl att granska lydelsen av 4 kap. 19 § jordabalken närmare, varvid de centrala rekvisiten är understrukna:
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
I berörda mål begränsade kärandena sina yrkanden till att endast omfatta skadestånd vilket man i och för sig kan ha synpunkter på, varför inte använda sig av hela batteriet av möjliga yrkanden och omständigheter till stöd för desamma nu när den möjligheten finns? Den sannolika orsaken torde stå att finna i att köpet av respektive tomt inte kostade så mycket utan det verkliga värdet finns i de senare uppförda byggnaderna. Men man borde ändå överväga om inte prisnedsättning som ett alternativt yrkande hade varit lämpligt. Den som yrkar skadestånd måste styrka – för att kunna få skadestånd med stöd av den aktuella bestämmelsen – dels att det föreligger ett köprättsligt fel dels att felet beror på försummelse på säljarens sida eller att fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Slutligen följer av bestämmelsen att som ett fel får inte göras gällande en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
I domen redovisas att köparna lägger att fastigheterna vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Tingsrätten påtalat detta till trots att köparna inte gjort gällande att det vid köpet av tomterna uttryckligen avtalades något om att tomtmarken skulle ha en viss beskaffenhet i de avseenden som är aktuella i målet. Men är då inte detta precis det som köparna gjorde? En avvikelse från vad som är avtalat är ett konkret fel. En avvikelse från vad som är utfäst t.ex. genom marknadsföring eller muntligen, är även det ett konkret fel.
Det finns därför anledning att kort redovisa felbegreppen. När vi talar om fel i fastighet finns fyra olika feltyper: rättsliga fel, rådighetsfel, konkreta fel och abstrakta fel. Rättsliga fel är fel som innebär att fastigheten på grund av inteckning eller upplåtelse av panträtt svarar för högre belopp än som förutsattes vid köpet, eller att fastigheten besväras av annan rättighet utan att köparen vid köpet ägde eller bort äga kännedom därom. Jfr 4 kap. 16–17 §§ jordabalken. Rådighetsfel är fel där en köparen på grund av offentlig myndighets beslut inte förvärvat den rådighet över fastigheten som han vid köpet hade skäl att förutsätta. Jfr 4 kap. 18 § jordabalken. Konkreta fel är sådana fel där fastigheten avviker från t.ex. en i avtalet positiv egenskap eller att fastigheten inte är utan en negativ egenskap trots att avtalet anger att så är fallet. Om fastigheten skall ha en viss konkret standard, brukar en avvikelse från vad som följer av avtalet således kallas konkret fel. Den konkreta standarden kan med ovan angivna definition följa av en klausul i avtalet (särskilt direkta utfästelser), men även uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna kan innefattas i vad som följer av avtalet. Det bör i det sammanhanget observeras att en avvikelse från vad som är avtalat inte nödvändigtvis, men oftast, också innebär att det föreligger en utfästelse (som har självständig betydelse som skadeståndsgrund). Praxis är omfattande men här följer några exempel: NJA 1983 s. 858 (arealuppgift har ansetts vara en utfästelse), RH 1988:37 (uppgift om tomtyta och bostadsyta ansågs inte vara utfästelse), RH 1994:85 (uppgift om lägenhetsyta i en annons ansågs inte ensam vara en utfästelse), NJA 1997 s. 149 (fastighet betecknad både i objektsbeskrivning och i köpekontrakt som hyresfastighet ansågs inte som en utfästelse). Enligt Svea Hovrätts dom 2002-11-13, mål nr T 586-02 är förändringar av samma totala yta mellan bo- respektive biarea inte sådant fel i köprättslig mening att skada anses ha uppstått. Abstrakta fel är slutligen det fjärde felbegreppet och naturligen det som vållar flest bekymmer. Här avses främst fysiska fel där felbedömningen är objektiv och, som definitionen antyder, abstrakt. Felbedömningen syftar till ett ställningstagande huruvida en fastighet avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet och som inte är att betrakta som rättsliga fel, rådighetsfel eller konkreta fel, jfr 4 kap. 19 § jordabalken. Vad som utgör ett abstrakt fel varierar mycket från fall till fall, beroende på typ av fastighet, byggnaders ålder m.m.
Eftersom tingsrätten skriver att frågan är om fastigheterna ” avviker från vad köparna med fog kunnat förutsätta vid köpen” måste det förstås som att tingsrätten inte uppfattar köparnas talan som en talan om fel på grund av konkreta fel utan som en talan på grund av abstrakta fel. Man skulle kunna hävda att tingsrätten valt att lägga sig i fel fil på väg till slutmålet som jag i och för sig inte har någon principiell erinran mot. Å andra sidan har köparna i målet åberopat många olika sakförhållanden. Tingsrätten har sannolikt därför bedömt situationen som så att åberopade sakförhållanden varit sådana att dessa kunnat läggas till grund för en abstrakt felbedömning. Högsta Domstolen uttalar i sin dom den 12 november 2012, mål nr T 1144-11:
[Banken] har då utgått från att fråga skulle vara om ett ansvar för ren förmögenhetsskada i ett utomkontraktuellt förhållande, låt vara kontraktsliknande, men det hindrar inte att åberopade sakförhållanden ska läggas till grund för en prövning av om [NN] har ett kontraktuellt ansvar.
Tingsrätten finner utrett att orsaken till att husen på fastigheterna har satt sig är jordlagerföljden sammantaget med den markuppfyllnad som skett på grund av kommunens föreskrifter härom, något som kunnat undvikas om markuppfyllnaden eller grundläggningen hade utförts på ett annat sätt än vad som skedde. Tingsrätten ansåg att köparna fullgjort vad på dem kunde avkrävs rörande undersökningsplikten och avslutar därför med att slå fast omständigheterna därmed varit sådana att fastigheterna har avvikit från vad köparna hade anledning att räkna med.
Vid skadeståndsprövningen anför tingsrätten att kommunen varit försumlig:
När det gäller försummelse har lagstiftaren i förarbetena framhållit att det rör sig om ”försummelse vid eller i omedelbar anslutning till avtalsslutet” (se prop. 1989/90:77 s. 60). Det rör sig således om s.k. culpa in contrahendo. Försummelsen kan enligt förarbetena bestå i att säljaren vid visningen av fastigheten lämnar uppgifter om den som han insett eller borde ha insett var oriktiga eller vilseledande. Av förarbetena framgår också att försummelsen kan bestå i att säljaren underlåter att lämna köparen sådana uppgifter om fastigheten som han varit eller borde ha varit medveten om och som han förstått eller borde ha förstått var viktiga för köparen (se a.st.).
Tingsrätten menar att kommunen varit försumlig genom att inte upplysa köparna om att de kunde behöva vidta särskilda grundläggningsåtgärder när de byggde sina hus. Även om kommunen inte kunde beslås med att rent faktiskt känt till att marken var sättningsbenägen på det sätt den visat sig vara, borde de ha känt till detta med hänsyn till omständigheterna. Tingsrätten framhåller dessutom köparens underlägsna ställning i förhållande till kommunen och anför:
Sammantaget anser tingsrätten att dessa omständigheter medför att kommunen får anses ha varit försumlig genom att inte upplysa kärandena i egenskap av köpare av tomter om att de kunde behöva vidta särskilda grundläggningsåtgärder när de byggde sina hus. Det har dock inte ålegat kommunen att på något sätt ge köparna råd om hur de skulle grundlägga sina hus. Försumligheten har endast legat i att kommunen inte påtalat de risker som funnits i samband med grundläggningen av husen.
Tingsrätten konstatera även att det föreligger ett orsakssamband och att köparna reklamerat inom skälig tid och dömer ut rejäla skadestånd för att åtgärda sättningsskadorna innebärande bl.a. åtgärder för att räta upp husen.
Domen bör rimligtvis förstås som att tingsrätten – trots att köparna enligt min mening begränsat de omständigheter som åberopats till stöd för yrkandena till förekomsten av ett konkret fel, bristen i en utfästelse - valt att självständigt, utan någon tydlig materiell processledning, lägga anförda sakförhållanden till grund för en abstrakt felbedömning ”annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet” (jfr. SvJT 2002 s. 736). Intressant att notera är att skadeståndet enligt 4 kap. 19 § jordabalken inte omfattar sådana försummelser efter köpet som avses i 12 § utan endast försummelser vid eller i omedelbar anslutning till avtalsslutet. Försummelsen kan bestå i att säljaren vid visningen av fastigheten lämnar uppgifter om den som han insett eller borde ha insett vara oriktiga eller vilseledande. Försummelsen kan också bestå i att säljaren underlåter att lämna köparen sådana uppgifter om fastigheten som han varit medveten om och som han förstått eller borde ha förstått var viktiga för köparen och tingsrätten hänvisar i den här delen till det mycket kontroversiella avgörandet NJA 2007 s. 86 (motorcrossbanefallet). I slutändan ålades kommunen betydande skadeståndsskyldighet, 2 500 000 kronor per fastighetsägare, vilket inte framstår som oskäligt, i synnerhet inte som det är en kommun som sålt fastigheterna i fråga och det därför är rimligt att ställa högre krav på en sådan säljare. Domen är överklagad till Hovrätten för Västra Sverige.