Since 1949
Ändra inte för mycket i din hyresrätt – du kan då bli bostadslös!
Claude D Zacharias
1. Inledning
1.1 Mitt hem är min borg brukar det heta, och visst är det många gånger så det känns. Det är vanligt förekommande – särskilt om man bott in sig och gjort så under många år – att förbise den stora skillnaden mellan bostadsrätt och hyresrätt. En hyresgäst kan kanske – och då hyresvärden inte vill tillmötesgå en hyresgästs önskemål om klinker i köket t.ex. trots att hyresgästen erbjuder sig att stå för kostnaden – tycka att hyresgästen är sig själv nock, och därför ombesörjer inläggningen av klinkers i alla fall.
1.2 En sådan åtgärd kan dock få ödesdigra konsekvenser, vilket en hyresgäst bittert fick erfara enligt Svea hovrätts dom, 2016-09-21, mål nr ÖH 9411-15. Hovrätten fann nämligen att de åtgärder som hyresgästen vidtagit i lägenheten var sådana att hyresgästen med stöd av 12 kap. 46 § första stycket 2 jordabalken, åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte ansågs böra förlängas. Hyresgästen förlorade kort och gott sin bostad. Vilka var då åtgärderna som företagits? Innan författaren redovisar dessa bör en kort genomgång av den rättsliga regleringen ske.
2. Rättslig reglering
2.1 Hyresgästen har en s.k. vårdplikt. Den regleras i 12 kap. 24 § jordabalken. Det betyder att hyresgästen i allmänhet inte har rätt att utan medgivande av hyresvärden ändra lägenhetens inredning eller göra andra ingrepp. Enligt 12 kap. 24 a § jordabalken har en hyresgäst dock en uttrycklig rätt att på egen bekostnad utföra målning, tapetsering och därmed jämförliga åtgärder. I sådana fall behöver hyresvärdens godkännande inte inhämtas. Inte heller behöver hyresvärden underrättas.
2.2 I motivuttalandena (jfr prop. 1974:150 s. 457 och s. 489), har som exempel på tillåtliga åtgärder redovisats följande: montering av persienner, kakelsättning i kök och våtutrymmen, utbyte av golvlister, inläggning av heltäckande mattor på linoleumgolv, utbyte av innerdörrar eller vred till sådana och uppsättning av träpanel i hallar eller rum.
2.3 Inte heller får man utan vidare anbringa saker på räcken m.m. som kan medföra risk för skada på person eller sak (jfr RH 2006:34 som handlade parabolantenner, ett beslut som dock nyanseras med stöd av en dom från Europadomstolen för de mänskliga rättigheterna (jfr dom den 16 december 2008 i målet Khurshid Mustafa och Tarzibachi mot Sverige [ärende nr 23883/06]) innebärande att yttrandefriheten får bara inskränkas i den utsträckning det behövs i ett demokratiskt samhälle. Vidare konstaterade Europadomstolen att skiljandet från lägenheten måste stå i proportion till den överträdelse som hyresvärden lägger hyresgästen till last och att det måste göras en prövning i det enskilda fallet. Jfr också Svea hovrätts avgörande 2004-05-10, mål nr ÖH 1908-04, där hyresgästen förlorade sitt hyreskontrakt därför att hyresgästen byggde om kök och badrum på grund av fuktskador som hyresvärden inte åtgärdade).
2.4 Av det nu redovisade följer att en hyresgäst inte får företa något större ingrepp i lägenheten eller dess inredning. Hyresgästen får t.ex. inte ändra lägenhetens planlösning genom att ta bort en vägg eller låta göra valv mellan två rum. Hyresgästen får inte heller riva ut den fasta köksinredningen och sätta upp annan i dess ställe. Inte heller får hyresgästen bygga om separat duschrum eller klädkammare till bastu eller dela av rum med fast monterad skiljevägg eller montera spiskåpa med fläkturtag till befintligt ventilationssystem.
2.5 Som framgår ovan är man som hyresgäst i mångt och mycket hänvisad till hyresvärdens godkännande såvida det inte gäller mindre uppfräschningsåtgärder som t.ex. målning och tapetsering. Men även i dessa fall ska åtgärderna utföras mer eller mindre fackmässigt. Är det slarvigt utförda arbeten riskerar hyresgästen att få betala för återställandet. Vilka åtgärder hade då hyresgästen i det aktuella hovrättsavgörandet vidtagit?
3. Vidtagna åtgärder
3.1 Hyresgästen i fråga hade, utan hyresvärdens tillstånd, lagt s.k. klickparkett och klinker i köket. Annat är inte utrett än att klickparketten och klinkergolvet har lagts ovanpå befintlig plastmatta. Hovrätten uttalar i denna del:
Det står klart att i vart fall anläggande av klinker är en sådan åtgärd som kräver hyresvärdens godkännande.
3.2 Vidare framgår av domen att hyresgästen dessutom monterat en skiljevägg i vardagsrummet går från golv till tak. Väggen avdelade rummet bortsett från en passage som täcktes av ett draperi.
3.3 Väggen var tillverkad av s.k mdf- eller spånskivor, cirka en halv decimeter bred samt fastmonterad med vinkeljärn. Hovrätten uttalar i denna del:
Hovrätten finner att väggen med hänsyn till dess storlek, material, montering m.m. är sådan att lägenhetens planlösning har ändrats. Det rör sig alltså om en sådan åtgärd som kräver hyresvärdens godkännande.
4. Avslutande synpunkter
4.1 Av domen kan utläsas att hyresgästen var yrkesverksam snickare och att arbetena i och för sig var fackmässigt utförda. Men hovrätten upprätthåller en ganska hård linje innebärande att en hyresgäst helt enkelt inte får ändra planlösning eller inredning utan hyresvärdens godkännande, oavsett fackmässigheten eller ens – vilket aldrig var en fråga i målet – fördelarna. Värt att notera är att om det endast hade varit för klickparketten, hade denna kanske godkänts inom ramen för vad en hyresgäst får göra utan hyresvärdens godkännande, enär det lagts direkt ovanpå plastmattan och lätt kan demonteras utan att plastmattan förstörs. Klinkers däremot gick inte för sig och även om det inte framgår av domen, kan författaren påpekat att anläggandet av ett klinkergolv, kräver betydligt större insatser och dessutom torde förstöra den underliggande plastmattan.
4.2 Rumsavskiljande vägg går inte heller för sig. Även här antyder hovrätten att förändringar i storlek, material och montering m.m. samtliga är omständigheter som bedöms separat. Om väggen t.ex. inte nått hela vägen upp till taket kanske bedömningen varit en annan. Om materialet endast varit en tunnare avskiljande plexiglasskiva (som inte gick hela vägen upp till taket) kanske också bedömningen hade blivit en annan. Klart är dock att är man hyresgäst får man inte göra särskilt ingripande åtgärder utan hyresvärdens godkännande.
4.3 En möjlighet för en hyresgäst att framtvinga vissa åtgärder står att finna i möjligheten genom åtgärdsföreläggande. I 12 kap. 15 § jordabalken finns regler om hyresvärdens underhållsskyldighet under hyrestiden. Av bestämmelsens andra stycke framgår att om lägenheten helt eller delvis är uthyrd till bostad, ska hyresvärden i bostadsdelen med skäliga tidsmellanrum ombesörja tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer med anledning av lägenhetens försämring genom ålder och bruk. Det gäller dock inte, om något annat har avtalats och hyresavtalet innehåller förhandlingsklausul enligt hyresförhandlingslagen (1978:304) och de avvikande bestämmelserna har tagits in i en förhandlingsöverenskommelse enligt nämnda lag (andra stycket 2). Om hyresvärden brister i sin underhållsskyldighet följer av 12 kap. 16 § första stycket 2 och andra stycket jordabalken att hyresnämnden på ansökan av hyresgästen får ålägga hyresvärden att avhjälpa bristen (åtgärdsföreläggande). Emellertid är frågan om förutsättningarna för ett åtgärdsföreläggande något som förtjänar en egen uppsats och med denna anmärkning stannar författaren vid detta.
***