Since 1949
Att blogga tycker de flesta är enkelt – det är bara att skriva vad man gör för stunden eller har gjort under dagen. Personligen föredrar jag bloggande när jag tycker mig ha något att förmedla. Å andra sidan vet man ju aldrig vad en person fäster avseende vid. Under de veckor som passerat har jag för egen del uppmärksammat två saker. Dels den mer eller mindre alltid puttrande frågeställningen om förfogandet av den egna bostaden dels detta eviga tjat om representation på krogar m.m
Den första frågeställningen berörde jag i min föregående blogg från ett perspektiv. Ett annat är den lagrådsremiss som regeringen i mitten av juni skickade till Lagrådet angående ökad privatuthyrning av bostäder som inte är fritidsbostäder. I storstäderna råder det bostadsbrist och kanske också på de platser där universitet och högskolor håller till. Tanken med det kommande lagförslaget som är tänkt att träda i kraft den 1 januari 2013, är att privatpersoner som äger sitt boende (bostadsrätter, egna hem o.dyl) ska tillåtas att hyra ut i max ett år i andra hand utan att behöva be om t.ex. föreningens tillåtelse. Det finns dock ett krav på boende om minst ett år under de senaste tre åren. Hyresgästen ska inte heller kunna framtvinga en förlängning av hyresförhållandet vilket betyder att andrahandsuthyrningen inte är förenad med besittningsskydd.
Den främsta frågan är hur mycket man får ta betalt för detta. Svaret är att hyran får täcka kapitalkostnaden och driftskostnaderna. Med kapitalkostnaden tänker man sig en avkastningsränta som skäligen får bestämmas av rättstillämpningen. Men regeringen hänvisar till 5 § i räntelagen och anger själv en räntefot om 4 % över Riksbankens referensränta (remissförslagets 4 §, s. 4, 22 ff. och 33 ff.). Det är viktigt att observera att detta är en schablon som tillämpas vare sig de faktiska räntekostnaderna är lägre eller högre. På så sätt kan också sägas att de som är stadda i kassan och inte behöver låna så mycket kommer att tjäna mer på uthyrningen än de som måste låna mer för att kunna förvärva bostaden. Utöver dessa två kostnadsposter får den som hyr ut i andra hand också tillgodoräkna sig skälig ersättning för slitage av möbler om lägenheten hyrs ut möblerad.
Det finns en del tekniska klurigheter i lagförslaget som t.ex. hur man ska göra om någon har fler än en bostad att hyra ut.
Såsom lagförslaget förstås ska den nya lagen tillämpas på den första andrahandsuthyrningen medan den gällande hyreslagen (12 kap. jordabalken) ska tillämpas på andrahandsuthyrning nummer två. Det framgår inte helt tydligt med en sådan dubblerad tillämpning förutsätter nästan att fler än en andrahandsuthyrning sker samtidigt. Gränsdragningen sker med hänvisning till hyresförhandlingslagen (1978:34) där en hyresvärd definieras som någon som regelmässigt hyr ut fler än två bostadslägenheter för annat än fritidsändamål. Här kommer gränsdragningsproblem att uppkomma beträffande de som hyr färre lägenheter än tre. Lagens gränsdragning överensstämmer dock med målsättningen med ”floppen” ägarlägenheter där regeringen menade att ägaren skulle köpa två och hyra ut en för att finansiera sin egen lägenhet.
Det är blott att beklaga att bostadsrättsföreningarna inte lämnades möjlighet att få sin del av kakan. Utöver att andrahandsuthyrning ”stör” tanken med de kooperativa ägandet och delaktigheten i föreningens aktiviteter så innebär den också administrativa bestyr för en förening. Även om det nu föreslås en lagändring också i 7 kap. 11 § BRL innebärande att tillstånd till andrahandsuthyrningen ska lämnas och inte föreningen har befogad anledning att vägra samtycke, så kan föreningar ändå sätta käppar i hjulet genom att anföra än det ena än det andra som beaktansvärda skäl. Föreningarna hade förmodligen stimulerats bättre att medge andrahandsuthyrning om desamma – som jag skriver ovan – också fått en del av kakan.
För juridiska personer kvarstår såväl bostadsrättslagens tillämplighet (7 kap. 11 § 2 st. BRL) som hyreslagens tillämplighet. Så länge som föreningen har befogad anledning att vägra samtycke så kan ägaren, företaget, inte hyra ut i andra hand med mindre hyresnämnden skäligen prövar frågan annorlunda.
Lagförslaget omfattar inte hyresrätter och det avgörande skälet synes vara att hyresgästen inte investerat något i hyresrätten och att då tillåta hyresgästen att ta ut hyra som kanske överstiger den hyra som fastighetsägaren/hyresvärden får ta ut av hyresgästen, är stötande.
Ja va ska man säga, oaktat omvandlingen från hyresrätter till bostadsrätter hoppas regeringen på en ”sannolik” ökning som dock är svår att bedöma (lagrådsremissen s. 29). I remissförslaget hänvisas till Hyresbostadsutredningens betänkande och uppgiften däri om 40 000 upplåtelser. Politik är att vilja heter det men frågan är om uppgiften om 40 000 upplåtelser verkligen kommer att bli verklighet.
Jag tror inte det utan vidhåller att först när man tar bort begränsningarna i hur mycket man får ta betalt för förmedling av hyresbostäder, tar bort förbudet mot överlåtelseersättningar vid överlåtelse av hyresrätt och i övrigt likställer hyresrätter med äganderätterna så kommer antalet upplåtelser att öka. Jag tror också på att det först få blir en godtagbar transparens och att svartmäklare försvinner till allas fromma. Människor blir inte lurade och staten kan få in skatteintäkter. Några gränsdragningsproblem torde knappast uppkomma heller. Oavsett detta kan man – osäkerheterna till trots – inte påstå att regeringens förslag om ökad privatuthyrning av bostäder är dåligt. Det är bra med en mer marknadsanpassad hyressättning som tar hänsyn – i allt väsentligt i alla fall – till ägarens faktiska kostnader. Det är bra att prissättningen avspeglas i en differentierad sådan där läget kommer att spela en avgörande roll. Men kan man säga att en sådan lag behövs och att den är bra?
Så till frågan om representation. Missunnsamhet och den svenska avundsjukan parad med politikers och tjänstemäns dåliga omdöme är - för all del – uppskattade företeelser av murvlarna. Frågan är dock om det är så märkligt när allt kommer omkring?
Att vi svenskar har lättare att umgås och diskutera om olika sker kring mat och dryck är ingen hemlighet. Statens futtiga avdragsmöjligheter gör ingen människa glad. Skatteverkets allmänna råd om avdrag för utgifter för representation m.m. anger att För utgifter för lunch, middag eller supé får avdraget inte överstiga 90 kr per person och måltid med tillägg för mervärdesskatt. När representationen avser andra måltidsutgifter än lunch, middag eller supé bör avdrag medges med högst 60 kr per person. En lunch i Stockholm kostar kanske 80 kronor och vill man ha kaffe till är det inte alltid så att detta ingår. Alkohol får man svara för själv. Att anställda inte kan vara ute och representera för egen del är inte så konstigt. I bästa fall har man ett representationskonto för att vid valda tillfällen bjuda kunder på lunch eller liknande. Den del som inte ryms inom de råd och rekommendationer som utfärdats av Skatteverket blir en kostnad för arbetsgivaren men inte en avdragsgill sådan. Därför drabbas inte – såsom många fått för sig – en överrepresentation statskassan. I skattedeklarationen läggs nämligen överrepresentationen tillbaka som vore den en intäkt.
Egna företagare är av naturliga skäl mer generösa – i grund och botten är det deras pengar och deras företag. Att kunna bjuda kunder och andra affärskontakter på mer än blott en torr fiskpinne och ett glas vatten till lunch får anses som en självklar rättighet. Rätt deklarerad så blir det inga konstigheter.
När folkvalda eller chefer tillåter representation som i själv verket är interna festaktiviteter, då blir det fel. En generaldirektör måste precis som vilken annan chef som helst kunna bjuda på mat och dryck – det ska dock ha en koppling till verksamheten och gynna densamma. Kostnaderna ska också redovisas korrekt. Om sedan notan slutar på 10 000 kronor eller 50 000 kronor är föga intressant. Det intressanta är om bjudningen hade ett omedelbart samband med verksamheten. Sedan kan det finnas – speciellt för statliga och kommunala företag – regelverk rörande bl.a. representation. Om dessa inte följs är det knappast en fråga för tidningen utan mer för arbetsgivaren som kan vara regeringen eller kommunstyrelsen. Värre är det om företrädare i dessa höga organ själva bryter mot de regler som de utfärdat. Man ska leva som man lär och gör man som toppolitiker inte det – ja då får man finna sig i att hamna på Aftonbladets första sida. Men om en minister anser sig kunna motivera intern representation och inte mörkar kostnaderna, då borde det inte vara ett problem. Börjar man emellertid omfördela kostnaderna mellan olika personer i anslutning till pinsamma artiklar i media, ja då har man förmodligen inte rent mjöl i påsen.
Det som är viktigt att notera är att representation är en naturlig del av ett företags verksamhet. Företagare inser detta lättare än arbetstagare - de senare har en tendens att missunnsamt se på när chefen går ut och äter en god middag med en kund. Vad arbetstagaren då förbiser är att den middagen som kostade kanske 3000 kronor genererade en order på 300 000 kronor. Antingen arbetar man för pengarna eller så låter man pengarna arbeta för sig!