Since 1949
I bland använder man sig av uttrycket "slott och koja" Min något skämtsamma rubricering handlar dock om något mindre vanligt förekommande - upplåtelse av ett bergrum. Hovrättens domskäl (Svea hovrätts dom 2013-01-22, mål nr ÖH 8168-12) är dock så bra och tydliga att det är till nytta för alla som i något avseende kommer i kontakt med hyresrätt. Hovrätten skriver:
Av 12 kap. l § första stycket jordabalken (hyreslagen) framgår att hyresavtal föreligger då hus eller del av hus upplåts till nyttjande mot ersättning… Avgörande för frågan om avtalet utgör ett hyresavtal är emellertid inte den terminologi som parterna använt utan avtalets materiella karaktär. Vad som menas med hus är inte definierat i jordabalken. I doktrinen har angetts bl.a. att ett hus bör ha både tak och väggar (Grauers, Nyttjanderätt, 13 uppl., s. 23) och att huset som sådant bör utgöra skydd för väder och vind och inte bör kunna flyttas alltför lätt (Beckman m.fl., 2:a upplagan, Jordabalken, s. 280). Av utredningen i målet framgår bl.a. att det upplåtna utrymmet består av ett i berg utsprängt utrymme och att väggar och tak består av rent berg. Hovrätten anser inte att bergrummet har sådana egenskaper att det kan hänföras till hus. Upplåtelsen faller därför inte in under begreppet hyra och hyreslagen är inte tillämplig.
Hovrättens domskäl kan appliceras på allt som upplåts och har det inte tak och väggar i gängse mening föreligger risk för att det inte är fråga om ett avtal som omfattas av 12 kap. jordabalken (hyreslagen). I stället blir det andra former för upplåtelse av ett utrymme. Därvid kan det - kanske - blir fråga om ett arrendeavtal (jfr 8 kap. jordabalken) men förmodligen mer passande, ett nyttjanderättsavtal (jfr 7 kap. jordabalken). Det viktiga är att vara uppmärksam på vad det är som upplåts för det är olika rättsverkningar beroende på om hyreslagen är tillämplig eller inte.