Since 1949
Vid uppsägning av annan anledning än när hyresrätten förverkats, har dock hyresgästen enligt 12 kap. 57 § jordabalken ett s.k. indirekt besittningsskydd, dvs. en rätt till ersättning med anledning av att hyresförhållandet upphör om inte vissa i bestämmelsen angivna förutsättningar är uppfyllda.
Svea hovrätts dom 2013-12-06. mål nr T 3370-13, är ett sådant fall där uppsägningen inte ansågs befriande för hyresvärden utan dömdes att betala ut ett substantiellt skadestånd. Lokalhyresgästen hävdade att rörelsen blev tvungen att läggas ner på grund av uppsägningen och med stöd av en värdring yrkades ett betydande skadestånd av hyresvärden. Flera frågor aktualiserades i målet men det som jag vill redogöra för här är hur skadeståndet beräknades och jag citerar de relevanta avsnittet tämligen uttömmande då desamma innehåller detaljerade referenser till praxis och doktrin.
Syftet med ersättningen enligt 12 kap. 58 b § jordabalken är att hyresgästen ska sättas i samma ekonomiska förmögenhetsställning som om uppsägningen inte hade skett (se Victorin och Häger, SvJT 2006, s. 795-812, s. 795). Hovrätten skriver att ”Gängse metoder för sådan värdering av rörelser innebär att man, med utgångspunkt i vad man vid värdetidpunkten visste om en rörelses hittillsvarande resultat, uppskattar de framtida resultaten och sedan räknar om dem till ett nuvärde (se ibid., s. 795 ff; Beckman m.fl., Jordabalken, 12 kap. 58 b §, elektronisk version den l oktober 2011, Zeteo; Bengtsson m.fl., Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, åttonde upplagan, elektronisk version, Zeteo, s. 119 ff; Holmqvist och Thomsson, Hyreslagen - En kommentar, tionde upplagan, s. 815; Larsson och Synnergren, Kommersiella hyres- och arrendeavtal i praktiken, fjärde upplagan, elektronisk version, Zeteo, s. 154 ff; Victorin, Kommersiell hyresrätt, tredje upplagan, avsnitt 4.5.2- 4, elektronisk version, Zeteo). För att inte hyresgästen ska överkompenseras måste dock från värdet på rörelsen räknas av det sammanlagda värdet på de tillgångar som fanns kvar efter det att rörelsen upphörde, dvs. vad hyresgästen kunnat tillgodogöra sig ur rörelsen efter det att den upphört (Victorin och Häger, ibid., s. 802 med hänvisningar). Förlusten som ska ersättas blir alltså skillnaden mellan rörelsens värde vid tidpunkten for avflyttningen och vad hyresgästen kunnat tillgodogöra sig ur rörelsen.”
Det finns alltid osäkerheter i beräkningar om förväntad förlust. Hovrätten skriver också att ”När det gäller att mot bakgrund av vad som framkommit bedöma rörelsens värde…[är] en värdering av det slag det är fråga om här alltid är behäftad med viss osäkerhet. Med hänsyn till att syftet är att ersätta en förlust en hyresgäst lidit, talar starka skäl mot att låta hyresgästen bära hela risken för denna osäkerhet. En rimlig utgångspunkt är därför att huvuddelen av risken i bedömningen bör bäras av den ersättningsskyldige hyresvärden (se Victorin och Häger, ibid., s. 796 f).
När det gäller värdet för en köpare av skattemässiga avskrivningar skriver hovrätten att det är ett argument som inte ska beaktas i sammanhanget. Enligt 12 kap. 58 b § andra stycket jordabalken ska hyresgästen, skriver hovrätten, ersättas för en förlust avseende det värde bolaget gått miste om till följd av att rörelsen fick läggas ned. I det sammanhanget avvisade hovrätten tanken att en köpare skulle sätta värde på möjligheten till skattemässiga avskrivningar.
Med den här utgångspunkten kom lokalhyresgästens beräkningar att tillmätas stor betydelse. Skadeståndet uppskattades försiktigtvis - efter en nedsättning av det från början yrkade beloppet om 13 000 000 kronor - till 6 000 000 kronor där lokalhyresgästens uppjusteringar lämnades utan beaktande och ett avdrag för rörelsens kvarstående bedömda substansvärde reducerade skadeståndet.
Hyresvärden åberopade även att skadeståndet skulle jämkas bl.a. därför att lokalhyresgästen inte aktivt försökt skaffa sig en alternativ ny lokal. Hovrätten avvisade detta och uttalade bl.a. med utgångspunkten att jämkning endast ska ske i undantagsfall med hänvisning till doktrin och praxis (se SOU 1966:14, s. 321; prop. 1968:91, Bihang A, s. 236, 363 f; NJA II 1968, s. 345; Bengtsson m.fl., ibid., s. 122; Victorin, ibid., avsnitt 4.6). En annan intressant notering är hovrättens tydliga påtalande om att det är den part som gör gällande att jämkning ska ske, också har bevisbördan för detta.
Av detta kan flera centrala slutsatser dras, utöver att det är avgörande att säga upp på rätt sätt (se NJA 1981 s. 675 och RH 2001:1, NJA 1963 s. 643, Svea hovrätts dom 2007-06-28 i mål nr T 9601-06 och Bengtsson m.fl., Hyra och nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl., 2013, s. 51). Regleringen i 12 kap. jordabalken är mycket formalistisk. De omedelbara centrala slutsatserna är: