Since 1949
Fel i fastighet – arealavvikelse
Claude D Zacharias
1. Bakgrund
Svea hovrätt fastställde i sin dom av den 17 februari 2017, i mål nr T 260-16, tingsrättens dom i ett fall rörande fel i fastighet. Domstolarnas skäl avviker dock, och nedan redovisas dessa, då det har ett pedagogiskt intresse. Tvister om fel i köprättslig mening föreligger vid köp av såväl lös som fast egendom är vanligt förekommande. Då det handlar om bostäder och ej sällan höga köpeskillingar, är människor benägna att föra sina tvister vidare till domstolarna, trots att det sällan är vare sig det bästa sättet att lösa konflikten eller det mest kostnadseffektiva sättet.
Tvisten handlade om ett fastighetsköp under 2012, som omfattande en blivande del, en avstyckning, av en fastighet. Vid tidpunkten för köpet pågick således avstyckningsprocessen. Fastighetens exakta areal efter avstyckningen var således vid köpet inte fastställd.
Köparna väckte talan om ersättning (prisavdrag) och åberopade att säljarna hade utfäst att fastigheten de träffat avtal om skulle ha en areal om 6 ha[1] . Det framkom dock efter den genomförda avstyckningen att fastighetens areal uppgick till 4,9721 ha. Det förhållandet att den utfästa arealen avvek från den faktiska arealen utgjorde, menade köparna, ett fel i fastigheten. Skillnaden mellan det värde fastigheten rent faktiskt hade vid köpet och det värde den skulle ha haft om dess areal varit 6 ha motsvarar ett belopp om 800 000 kr. Därtill gjordes gällande även andra fel som lämnas utanför denna artikel.
I objektbeskrivningen angavs att fastighetens areal uppgick till 6 ha. Köparna menade att säljarna svarade för uppgifterna i objektbeskrivningen som tillika och ostridigt utgjorde avtalsinnehåll mellan parterna.
Säljarna bestred talan och vitsordade inte det yrkade prisavdragets storlek. Säljarna framhöll att det i objektsbeskrivningen fanns flera olika uppgifter om fastighetens areal. På ett ställe angavs det förvisso 6 ha, men på ett annat ca 6 ha och på ett tredje ställe 2 ha plus 3 ha. Därmed, menade säljarna, lämnade säljarna inte genom de uppgifter som lämnats i objektsbeskrivningen någon utfästelse om fastighetens areal eller att denna skulle uppgå till 6 ha. Dessutom, underströk säljarna, hade det funnits möjlighet för köparna att, vid de enskilda visningar där de deltagit, på plats bilda sig en uppfattning om storleken på fastigheten. Vidare hade inte fastighetens areal varit föremål för några diskussioner mellan parterna.
2. Rättslig reglering[2]
Enligt 4 kap. 19 § jordabalken kan en köpare, under vissa förutsättningar, kräva nedsättning av köpeskillingen eller skadestånd om fysiska fel i fastigheten föreligger. Bestämmelsen i jordabalken måste läsas noggrant och alltför sällan förbigår den som gör gällande fel i fastighet, vikten av att precisera karaktären av kravet, d.v.s. om det handlar om nedsättning av köpeskillingen eller om skadestånd eller om både och. Bestämmelsen lyder:
Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet.
Enligt Professorn Folke Grauers tvåstegsmodell, är det första steget att ta ställning till om det föreligger ett fel i rättslig mening. Om svaret är ja måste man därefter ta ställning till om felet är relevant – d.v.s. om det är upptäckbart eller inte (relevanskravet).
Det ska också nämnas att en förutsättning för att alls kunna göra gällande fel och kräva ersättning från en säljare, är att reklamation sker i tid i enlighet med 4 kap. 19 a § jordabalken. För ordningens skull, återger författaren också den bestämmelsen, men lämnar redovisningen av reklamationsskyldigheten som sådan, utanför denna artikel.
Köparen får inte åberopa att fastigheten är felaktig enligt 11, 12 och 17–19 §§, om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).
Utan hinder av första stycket får köparen åberopa att fastigheten är felaktig, om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder.
Har köparen avsänt ett meddelande som anges i första stycket på ett ändamålsenligt sätt, får meddelandet åberopas även om det försenas, förvanskas eller inte kommer fram.
Författaren menar med hänvisning till 4 kap 19 § jordabalken att det finns fyra felalternativ.
1. Fastigheten stämmer inte överens med vad som följer av köpekontraktet.
Av avtalet kan följa att fastigheten ska ha en positiv egenskap eller vara utan en negativ egenskap. Egenskapen kan följa av en klausul i avtalet (särskilt direkta utfästelser), men även uppgifter i annonser och fastighetsbeskrivningar eller muntliga preciserade uppgifter under avtalsförhandlingarna kan innefattas i vad som följer av avtalet. En avvikelse från vad som är avtalat kan också innebära att det föreligger en utfästelse. För att en utfästelse ska anses föreligga bör krävas att den uppgift som utfästelsen avser muntligen eller skriftligen kommit till klart uttryck i samband med fastighetsköpet. Uppgiften bör vidare vara preciserad och ge köparen anledning att utgå från att fastigheten har den utfästa egenskapen. Således bör det vid fastighetsköpet eller dessförinnan inte ha förekommit några omständigheter som medför att köparen har anledning att ifrågasätta om fastigheten verkligen har den uppgivna egenskapen eller som neutraliserar utfästelsen.[3]
2. Fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (abstrakta fel).
Feltypen är vad som i dagligt tal kallas för ”dolda fel”, d.v.s. fel i köprättslig mening som inte kunnat upptäckas vid en sådan undersökning som avkrävs en köpare. Det ska härvid noteras att huvudregeln är att en köpare inte behöver vidta förstörande ingrepp i en fastighet för att anses ha fullgjort sin undersökningsplikt (se nedan om relevanskravet).
3. Fastigheten är behäftad med fel eller köparen drabbas av förlust som beror på försummelse på säljarens sida.
Här torde närmast avses att säljaren skulle ha förfarit svikligt eller lämnat vilseledande uppgifter eller underlåtit att lämna uppgifter som säljaren kände till eller borde ha känt till var av väsentlig betydelse för köparen (säljarens upplysningsplikt).
I de flesta fall är det emellertid ointressant att komma i på svek. Är felet dolt svarar säljaren för detta och är felet upptäckbart kan (se mer om senare års rättspraxis nedan) köparen i extrema fall kunna åberopa svek. Avtalslagens 33 § (lilla generalklausulen) eller eftersom det stora tar över det lilla, 36 § (stora generalklausulen) kan då bli tillämplig, men köparen måste då bevisa dels att säljaren känt till felet dels att han med uppsåt att lura köparen låtit bli att upplysa om felet. Bevisbördan är tung. Fall där en tillämpning av svekargument främst torde komma i fråga är i samband med friskrivningsklausuler.
Författaren vill här nämna NJA 2007 s. 86, ”Motorcrossbanefallet”, som det grundläggande exemplet på den senare års rättstillämpning av säljarens upplysningsplikt. Målet innebar, i princip att säljaren, för att undvika risk för ersättningsskyldighet, måste upplysa om en viss omständighet om:
a) säljaren känner till felet,
b) säljaren vet att köparen är okunnig om omständigheten, samt
c) säljaren inser betydelsen dvs. att omständigheten är av betydelse för köparen
Avgörandet blev på sin tid mycket kritiserat och praxis har tyvärr, får författaren säga, utvecklats i enlighet med kritiken mot avgörandet och däri inbegripet framförda farhågor.[4]
4. Fastigheten avviker vid köpet (dvs vid tidpunkten för tecknandet av köpeavtalet) från vad säljaren får anses ha utfäst.
Feltypen omfattar såväl konkreta fel som allvarliga och fundamentala avvikelser från rimlig standard på fastigheten (kärnegenskaper eller garantifiktioner). Notera därvid att med utfästelse kan inkluderas enuntiationer, d.v.s. uttalanden som kanske inte är lika starka men ändå i sammanhanget får samma effekt som utfästelser.
Relevanskravet
För att alls kunna göra gällande fel – såvitt dessa inte avviker från vad som är avtalat eller utfäst förstås – måste köparen fullgöra sin undersökningsplikt. Lagtexten uttrycker det som att ”[s]om fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet”.
Med det menas att om fel i köprättslig mening föreligger så ska de vara relevanta för att kunna läggas till grund för en talan om skadestånd eller prisnedsättning. Praxis ställer mycket höga krav på en köpare och hur denna förväntas genomföra sin undersökning och därvid vad som bör anses som upptäckbart och inte.
Kravet på undersökning enligt 4 kap. 19 § jordabalken är formulerad som en s.k. gummiparagraf och har i praxis visat sig innebära att mycket stora krav ställs på den undersökning som en köpare av en fastighet ska företa. Författaren konstaterar att det vanligaste sättet för en köpare att fullgöra sin undersökningsplikt i dag är att anlita en sakkunnig besiktningsman för att genomföra den krävda undersökningen, eller som det ibland också kallas överlåtelsebesiktning. En överlåtelsebesiktning är dock sällan en fullvärdig s.k. jordabalksbesiktning vilket många fått erfara i samband med prövningen av deras uppfyllelse av undersökningsplikten (det ligger dock inte inom ramen för denna artikel att belysa just den frågan ytterligare). Besiktningen utmynnar i ett utlåtande.
Det är inte så, som många kanske tror, att lagen kräver att en köpare måste genomföra en besiktning, ensam eller med hjälp av en tekniskt sakkunnig. Det är viktigt att känna till att undersökningsplikten, såsom 4 kap. 19 jordabalken är utformad, är en reglering om ansvarsfördelningen mellan säljare och köpare med hänsyn till vad som skulle ha kunnat upptäckas om en tillräckligt kunnig person gjort en noggrann undersökning av fastigheten,
3. Tingsrättens domskäl
Tingsrätten ansåg vid en sammantagen bedömning av de uppgifter som lämnats i objektsbeskrivningen att dessa varit tillräckligt preciserade och otvetydiga för att kunna utgöra en utfästelse att den fastighet köparna skulle få efter avstyckning skulle ha en storlek om 6 ha.
Tingsrätten menade att visserligen anges på olika ställen andra uppgifter men mot bakgrund av den information om fastighetens storlek som i övrigt hade lämnats i objektsbeskrivningen, bedömde inte tingsrätten att köparna:
[…] enbart på grund av de nu angivna uppgifterna, borde ha fattat misstankar om att fastigheten kunde vara mindre än 6 ha. Detta särskilt då det under rubriken "Ekonomi" på ett tidigare ställe i objektsbeskrivningen har angetts följande "Taxeringsvärdet är 3 498 000 kr varav byggnadsvärde 2 092 000 kr (fastställt 2011), fördelat på bostad 2 092 000 kr, tomtmark bostad 914 000 kr, skogsmark 361 000 kr, impediment 5 000 kr och åkermark 126 000 kr." Enligt tingsrättens mening får man av denna text uppfattningen att Fastighetens mark före avstyckningen delades upp i tomtmark, skogsmark, impediment och åkermark. Efter avstyckning av skogsmarken skulle då återstå tomtmark, impediment och åkermark. Mot bakgrund av de tidigare arealuppgifterna i objektsbeskrivningen om 6 ha respektive 3 plus 3 ha anser tingsrätten därför rimligt att, såsom [köparna] uppgett att de gjort, dra slutsatsen att uppgifterna om impediment om 2 ha och åkermark om 3 inte innebar annat än att Fastigheten även omfattade tomtmark om l ha.
Tingsrätten avvisade också argumentet om att köparna vid de visningar de bevistat skulle ha – med blotta ögat – upptäckt arealskillnaderna. Därvid handlade det om för stora ytor. Därmed kunde man tro att ”saken var biff” och käromålet bifallas. Men så blev inte fallet. Undersökningsplikten är sträng och tingsrätten anför bl.a:
Däremot har [köparna] varit väl medvetna om att de köpte en fastighet som var föremål för avstyckning. Enligt tingsrättens mening borde de ha insett att det kunde finnas en osäkerhet kring hur stor den förvärvade Fastigheten skulle bli efter avstyckning och att de därför inte helt kunde förlita sig på de storleksangivelser som fanns i objektsbeskrivningen. Tingsrätten anser därför inte att [säljarna], enbart på grund av de uppgifter om Fastighetens areal som lämnats i objektsbeskrivningen, ska anses ha lämnat en utfästelse att Fastigheten bestod av 6 ha. [Köparnas] talan ska därför ogillas i denna del.
Två rådmän var skiljaktiga, en rörande motiveringen och en i sak (ansåg inte att utfästelse förelåg). Den senares motivering lyder:
I objektsbeskrivningen har som nämnts lämnats olika uppgifter om Fastighetens areal nämligen dels 6 ha, dels ca 6 ha, dels ock att marken består av 2 ha impediment och 3 ha åkermark. Uppgiften om Fastighetens areal kan därför, i ljuset av att det vid tillfället pågick en avstyckning från Fastigheten, enligt min mening inte anses vara så preciserad och otvetydig som krävs för att en utfästelse ska anses föreligga.
4. Hovrättens domskäl
Förenklat kan sägas att hovrätten delade den skiljaktiga motiveringen i tingsrätten, och anför i sin dom bl.a.:
Det finns ingen information om fastighetens areal i köpekontraktet, men väl en uppgift om att det pågick en avstyckning (köpekontraktet § 15). I objektsbeskrivningen har lämnats tre olika uppgifter rörande fastighetens areal och att en avstyckning pågick. Redan dessa förhållanden indikerar att osäkerhet rådde om hur stor fastigheten skulle komma att bli efter fastighetsregleringen. Detta föranledde dock inte köparna att före köpet ställa någon fråga angående fastighetens yta eller att göra några egna undersökningar. Med hänsyn härtill och till vad som i övrigt förekommit i målet i denna del kan säljarna inte utifrån objektsbeskrivningen anses ha iklätt sig någon garanti beträffande arealen (se prop. 1970:20 B s. 208). Som tingsrätten kommit fram till får köparna därför inte åberopa felet, utan talan ska ogillas.
5. Avslutande kommentarer
Författaren menar att tingsrättens dom, som sådan, landar rätt men motiveringen är felaktig. Den skiljaktiga mening som en av rådmännen anförde är i linje med författarens uppfattning om gällande rätt, vilket också bekräftas genom hovrättens domskäl.
Uppgifter i en objektsbeskrivning bedöms vanligtvis helt eller delvis reducera en köpares undersökningsplikt. Att en utfästelse vanligtvis reducerar undersökningsplikten, är inte kontroversiellt, men det behöver alltså inte alltid vara så att undersökningsplikten helt ska falla bort. Uppgifterna i en objektsbeskrivning är många, och säljarna fäster olika vikt vid desamma. Det finns därför all anledning att tillämpa bedömningen av dylika uppgifter med försiktighet. Konsekvensen av detta är att det vid motstridiga uppgifter eller uppgifter som inte är tydliga av andra orsaker eller kanske till och med saknas bör åligga köparna att företa någon form av fördjupad kontroll av sakförhållandet. Detta blir än mer viktigt om köpare vill göra gällande att just den omtvistade omständigheten var av särskilt stor betydelse för dem.
I förevarande fall var arealavvikelsen tveklöst mycket stor avvikelse hela 1,028 ha. Redan den omständigheten att det förekommer olika arealuppgifter med eller utan tillägg som skapar oklarheter ökar enligt författarens mening kraven på fullgörandet av undersökningsplikten. Härutöver tillkommer omständigheten att det pågår en avstyckning vid köptillfället och redan av detta följer en osäkerhet om hur den slutliga arealen kommer att bli. Är det dessutom så att arealen är av väsentlig betydelse slutar författarens konklusion i ett ifrågasättande av hela käromålet. Det är närmast uppenbart att uppgifterna i objektsbeskrivningen är för motstridiga för att kunna anses tillräckligt preciserade för att utgöra en utfästelse befriande köparna från att vidare undersöka fastighetens areal närmare. Bevisbördan för eventuella muntliga utfästelser är inte enkel att uppfylla, det krävs bra mycket om säljarna bestrider påstående om muntliga utfästelser. Lägger man därtill den pågående avstyckningen som sådan är relevanskravet inte uppfyllt heller. Således brister det i båda leden, det föreligger varken ett fel i köprättslig mening och även om det hade gjort det så är felet inte relevant.
oooOooo
_______________________________
[1] En hektar är 10 000 kvadratmeter (m2).
[2] För en grundlig genomgång se författarens bok, 2011 års Fastighetsmäklarlag, En kommentar, 2 u, 2013 s. 516 ff.
[3] Jfr I RH 1997:31 som hänvisar till NJA 1983 s. 858:
[4] Se Grauers, Folke, Upplysningsplikt vid fel i fastighet på diskutabla grunder, JT 2006-07 NR 4 s. 890 ff., Håstad, Torgny, Säljarens upplysningsplikt vid överlåtelse av fast egendom, JT 2007–08 s. 44 ff. samt Grauers, Folke, Upplysningsplikten vid fastighetsköp – än en gång, 2007-08 NR 3 s. 811 ff.