Since 1949
Claude D Zacharias
1. Bakgrund
1.1 Bakgrunden i Högsta domstolens avgörande är i korthet att de berörda bostadsrättshavarna i en förening ansökte om tillstånd att få installera en braskamin. Innan styrelsen hade tagit ställning till ansökan installerade bostadsrättshavarna kaminen genom att göra hål i och ansluta den till en kanal i den skorstensstock som löper igenom bl.a. den aktuella lägenheten. Kanalen hade ursprungligen använts som en rökkanal men före installationen av kaminen fungerat som ventilationskanal. Sedermera beslutade styrelsen att inte lämna tillstånd till installationen. Som skäl för sitt beslut angav styrelsen bl.a. att man inte ville ta på sig ansvar och kostnader för ytterligare eldstäder utöver de som ursprungligen fanns i föreningens hus. Ett annat skäl som anfördes var att ventilationen i fastigheten riskerade att försämras om kanalen inte kunde användas för ventilation.
1.2 Det målet handlar om är den klassiska frågan om tillåtligheten av ombyggnationsarbeten enligt 7 kap jordabalken och avgränsningen mellan vad som är föreningens egendom och ansvarsområdet och bostadsrättshavarens.
2. Rättsliga utgångspunkter
2.1 I 7 kap. 4 § bostadsrättslagen föreskrivs i dess relevanta delar, att föreningen ska hålla de olika lägenheterna, huset och marken i gott skick i den mån inte ansvaret enligt 12 § vilar på bostadsrättshavaren. Enligt den bestämmelsen ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla sin lägenhet i gott skick, om inte något annat har bestämts i föreningens stadgar eller följer av andra–femte styckena. Enligt andra stycket svarar bostadsrättshavaren inte för reparation av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler.
2.2 En bostadsrättshavare har enligt 7 kap. 7 § bostadsrättslagen rätt att göra vissa ändringar i sin lägenhet. Bostadsrättshavaren får dock inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten utföra åtgärd som innefattar ingrepp i en bärande konstruktion eller ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten, eller annan väsentlig förändring av lägenheten. Bostadsrättshavaren har inte rätt att företa ändringar i någon annan del av huset.
2.3 Tvisterna rörande tillämpningen av 7 kap 7 § bostadsrättslagen är inte ovanliga, bl.a. därför att styrelsen inte får vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i bestämmelsen om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Många tar detta som intäkt för att det är mer eller mindre fritt fram att vidta förhållandevis omfattande åtgärder. Så är dock inte fallet.
2.4 En förening får dock lämna en bostadsrättshavare friare händer än vad som föreskrivs i 7 kap 7 § bostadsrättslagen genom att föreskriva att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i den aktuella bestämmelsen. En sådan stadgereglering torde dock inte höra till vanligheten och är dessutom inte att rekommendera.
2.5 Exempel på ingrepp i bärande konstruktion är borttagande av en bärande vägg eller försvagande av en sådan vägg genom upptagning av ett valv. Såsom redovisats är ändringar av vissa, närmare angivna ledningar tillståndspliktiga. Det innebär bl.a. att en bostadsrättshavare behöver tillstånd för förflyttning eller installation av våtutrymmen, toaletter och kök. Elektricitetsledningar omfattas enligt huvudregeln inte av tillståndsplikt men större sådana ledningsomdragningar kan dock komma att anses som ”annan väsentlig förändring” och därmed kräva tillstånd.
2.6 Med annan väsentlig förändring avses ändringar av sådana ledningar eller kanaler som föreningen enligt 7 kap 12 § bostadsrättslagen svarar för. Ett annat exempel som anges är förändringar som innebär att en lägenhets karaktärsdrag inte beaktas eller att dess kulturhistoriska värde inte tas tillvara. Därmed skulle risk föreligga för att en avyttring av lägenheten försvåras varför påtaglig olägenhet skulle kunna uppkomma, om än indirekt, för föreningen. I ett rättsfall, RH 1994:28, hade en bostadsrättshavare utan föreningens tillstånd byggt om badrummet, vilket ansågs som en väsentlig ändring men den innebar inte vare sig skada eller olägenhet för föreningen.
2.7 Författaren har i ett fall där en total förändring av en stor lägenhet där den uppdelades i två stycken varvid den ena lägenhetens entré anlades i en uppgång som ledde ner till fastighetens innergård. Denna uppgång användes endast sparsamt som uppgång. Därtill hade del av uppgången i ovanliggande våningsplan dessutom ”sålts av” och upplåtits med bostadsrätt och därmed förlorat sin funktion i dessa plan som uppgång. Författaren gjorde därvid gällande att ett godkännande av bostadsrättshavarens ombyggnad innebar påtaglig olägenhet för föreningen eftersom underhållsansvaret och kostnaderna med detta, skulle öka om uppgången användes som primär uppgång. Dessutom omöjliggjordes vidare upplåtelser av berörda delar i nedanförliggande våningsplan för de bostadsrättshavare som skulle vilja köpa till dessa delar till sin befintliga lägenhet. Föreningen skulle därmed förlora inkomster på grund härav. I de aktuella målet hade även andra omfattande åtgärder vidtagits. Föreningen vann framgång med sin talan om återställande.
2.8 Högsta domstolen konstaterar att:
Vad som ska räknas till lägenheten och vad som hör till huset i övrigt framgår inte av bostadsrättslagen. I prop. 2002/03:12, som låg till grund för ändringar i 7 kap. 7 och 12 §§, uttalade regeringen att det synes vara i det närmaste omöjligt att i författning mera i detalj ange vilka delar av en fastighet som föreningen är ansvarig för och vilka den enskilde bostadsrättshavaren ansvarar för. I sammanhanget nämndes att saken kan regleras i föreningens stadgar. (Se a. prop. s. 51. Se också prop. 1990/91:92 s. 99.).
3. Högsta domstolens prövning
3.1 Eftersom bostadsrättslagen inte lämnar svar på vad som hör eller inte hör till huset så kan man som vägledning, enligt Högsta domstolen, hämta vägledning från vad som enligt bostadsrättslagen eller föreningens stadgar gäller i fråga om ansvaret för underhåll av olika delar av en bostadsrättsfastighet. Av den aktuella föreningens stadgar framgick att underhållsansvaret för kanalen, åvilade föreningen. Högsta domstolen ansåg att denna omständighet talar för att kanalen således inte ingick i bostadsrättslägenheten och anför därvid:
Det framstår också som naturligt att en skorstensstock och de kanaler som finns i den är något som hör till huset som sådant och inte är en del av de enskilda lägenheterna. Detta gäller i vart fall om skorstenen, som i detta fall, löper genom mer än en lägenhet. Att olika kanaler i skorstenen tjänar endast vissa av lägenheterna – och att bostadsrättshavarna kan ha ett underhållsansvar för den utvändiga delen av skorstensstocken – bör inte tillmätas betydelse för bedömningen.
3.2 På grund härav ansågs bostadsrättshavarnas åtgärd att göra hål i skorstensstocken och ansluta braskaminen till den gamla rökkanalen olovlig enär tillstånd saknades.
4. Slutsats
4.1 Att göra hål i rökkanaler utan föreningens uttryckliga tillstånd är vanskligt. Om det av stadgarna dessutom framgår att underhållsansvaret för kanalerna åvilar föreningen, löper bostadsrättshavre som trotsar föreningen risk att få betala återställandekostnader m.m. Om en förändring är att betrakta som vanvård av inte ringa betydelse, är nyttjanderätten till lägenheten dessutom förverkad, om bostadsrättshavaren underlåter att på tillsägelse vidta rättelse utan dröjsmål. Det är värt att observera att Högsta domstolens bedömning också grundar sig på att skorstenen i detta fall, löpte genom mer än en lägenhet. Eftersom Högsta domstolen lyfter fram den omständigheten, uppkommer frågan om avgörandet hade blivit ett annat om skorstenen endast funnits i den aktuella lägenheten. Författarens råd härvidlag är att en bostadsrättshavare inte bör chansa – det kan bli mycket kostsamt.